Kaufen oder mieten: Die ehrliche Rechnung

Eigentum ist nicht immer besser als mieten, und Miete ist kein rausgeworfenes Geld. Was die Entscheidung wirklich beeinflusst: Kaufnebenkosten, Zinsniveau und die Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals.

Zwei Aussagen halten sich hartnäckig: Miete ist rausgeworfenes Geld. Und: Eigentum ist immer die bessere Investition. Beide stimmen nicht pauschal. Die Rechnung hängt von Kaufpreis, Zinsniveau, Haltedauer und dem ab, was du mit dem Eigenkapital sonst gemacht hättest.

Kaufnebenkosten: Ein stiller Kostenfaktor

Wer in Deutschland kauft, zahlt beim Kauf selbst schon erhebliche Nebenkosten, die kein Eigenkapital bilden. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland: Bayern ist das einzige Land mit 3,5%, die meisten anderen liegen zwischen 5% und 6%, Schleswig-Holstein, NRW, Brandenburg und das Saarland verlangen je 6,5% (Stand 2026, Bundesfinanzministerium). Thüringen hat seinen Satz 2024 von 6,5% auf 5% gesenkt.

Dazu kommen Notarkosten (rund 1,5% des Kaufpreises), Grundbucheintrag (rund 0,5%) und bei Vermittlung über einen Makler weitere 3,57% inklusive Mehrwertsteuer. Insgesamt entstehen Kaufnebenkosten von 7% bis 12% des Kaufpreises, die sofort weg sind. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro: 28.000 bis 48.000 Euro, die keinen Gegenwert in der Immobilie haben.

Zinsen: Was sich seit 2022 verändert hat

Wer 2020 oder 2021 gekauft hat, kannte Bauzinsen von unter 1% für zehnjährige Laufzeiten. Wer 2023 kaufte, zahlte 3,5% bis 4,5%. Anfang 2026 liegen die Konditionen für zehnjährige Festzinsbindungen im Bereich von 3,0% bis 3,8%, abhängig von Beleihungsauslauf und Bonität (Interhyp-Marktdaten, Q1 2026).

Das Zinsniveau verändert die monatliche Belastung erheblich. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro beträgt die monatliche Zinsbelastung bei 1% rund 250 Euro, bei 3,5% rund 875 Euro. Der Unterschied ist größer als die Tilgung in den ersten Jahren.

Mietentwicklung: Was Statistiken sagen

Die Angebotsmieten in deutschen Städten sind zwischen 2015 und 2024 im Bundesdurchschnitt um rund 40% gestiegen (Statistisches Bundesamt, Preisindizes für Wohnimmobilien, 2024). In Großstädten wie München, Berlin und Hamburg war der Anstieg teils deutlich stärker. Bestandsmieten sind durch Mietpreisbremse und Mietendeckel-Versuche weniger stark gestiegen, aber in vielen Märkten ebenfalls.

Das spricht für Eigentum als Schutz vor Mietsteigerungen, aber nur wenn die Finanzierung langfristig tragfähig ist. Wer bei hohem Zinsniveau knapp kalkuliert, hat bei einer Anschlussfinanzierung wenig Spielraum.

Opportunitätskosten des Eigenkapitals

Kaufen erfordert Eigenkapital, üblicherweise 20% plus Kaufnebenkosten. Wer 80.000 Euro als Eigenkapital einsetzt, hat diese Summe nicht mehr für andere Zwecke. Der entgangene Ertrag daraus ist die Opportunitätskosten.

Ein breit diversifiziertes Aktienportfolio hat historisch rund 6% bis 7% pro Jahr real erzielt (MSCI World, Langfristrenditen, Quelle: MSCI, Stand 2025). Das ist kein Versprechen. Aber es ist die Messlatte: Eigentum muss sich langfristig mindestens so entwickeln, um die entgangene Anlagerendite wettzumachen.

Wann Kaufen tendenziell vorteilhaft ist

• Lange Haltedauer (mindestens 10 Jahre): die Kaufnebenkosten verteilen sich, die Wertentwicklung hat Zeit zu wirken.
• Niedriges Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete (Kaufpreisfaktor unter 25): die Finanzierung ist tragfähig.
• Stabiles Einkommen und Eigenkapital über 20%: keine Abhängigkeit von günstigem Anschlussdarlehen.
• Regionen mit knappem Wohnraum und erwarteter Bevölkerungsstabilität.

Wann Mieten tendenziell vorteilhaft ist

• Hoher Kaufpreisfaktor (über 30): die Miete ist günstig relativ zum Kaufpreis.
• Kurzer oder unsicherer Zeithorizont: Jobbedingter Umzug, unsichere Lebensplanung.
• Niedriges Eigenkapital: hohe Beleihung erhöht Zinsen und Risiko.
• Eigenkapital erzielt anderswo höhere Rendite bei akzeptablem Risiko.

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Die Frage ist falsch gestellt

Kaufen oder mieten ist keine allgemeine Frage. Es ist eine Rechnung mit spezifischen Eingaben: Kaufpreis, Zinssatz, Eigenkapital, Opportunitätskosten, Haltedauer, lokaler Markt. Wer sie allgemein stellt, bekommt eine allgemeine Antwort. Die hilft selten.