Друга дитина і купівля житла в тому самому році: чи можна поєднати?
Калькулятор допомоги на дитину показує тобі Elterngeld (нім. допомога по догляду за дитиною). Калькулятор іпотеки показує ставку кредиту. Жоден з них не показує, що станеться, якщо банк подивиться на твій дохід саме в той рік, коли він падає. Дві сім’ї, які ухвалюють обидва рішення в тому самому році.
Два життєвих рішення, кожне саме по собі добре обдумане. Друга дитина. Власна квартира чи будинок. Проблема виникає не через жодне з цих рішень окремо, а через їхнє взаємне розташування в часі. Хто перебуває в декретній відпустці (нім. Elternzeit) або щойно повернувся на неповний робочий день, бачить, як його дохід падає саме в той момент, на який банк дивиться при ухваленні рішення про кредит.
Наведені нижче цифри є модельними розрахунками з правдоподібними прикладними припущеннями (припущено: близько 3,5 відсотка ставки, 2 відсотки погашення). Відсоткова ставка, ціна покупки і дохід по-різному складаються в кожній родині. Практичне правило банку щодо максимальної ставки кредиту також є власним наближенням Miravel до поширеної практики, а не офіційним стандартом: кожен банк рахує кредитоспроможність по-своєму. Сам Miravel рахує з твоїми власними цифрами: твій дохід, Elterngeld, Kindergeld (нім. допомога на дитину) і резерв домогосподарства протягом років.
Чому окремі калькулятори тут не вистачає
Калькулятор Elterngeld відповідає на одне питання: скільки Elterngeld я отримаю? Калькулятор іпотеки відповідає на інше: яку ставку кредиту я можу собі дозволити за мого доходу? Обидві відповіді самі по собі правильні. Тільки жоден з них не перевіряє, що станеться, якщо обидві події випадуть на один рік: банк оцінює твою кредитоспроможність за доходом, який бачить на момент запиту, а не за тим, що ти знову заробиш через три роки.
Це не рідкісний випадок. Планування сім’ї і власне житло потрапляють у багатьох пар на той самий життєвий етап, з тих самих причин: більше простору, безпечне місце для дітей, відчуття, що зараз саме той момент. Саме тому варто дивитися на обидва рішення разом, а не одне за одним.
Дві пари, те саме подвійне рішення, різний час
Обидві пари заробляють разом близько 5 500 євро нетто на місяць, хочуть другу дитину і нерухомість за 420 000 євро з 20 відсотками власного капіталу. Єдина відмінність: порядок дій.
Надін і Пауль: дитина і договір купівлі в тому самому році
Надін заробляє 3 400 євро нетто, Пауль 2 100 євро нетто, разом близько 5 500 євро нетто. Вони чекають другу дитину і хочуть підписати договір купівлі нерухомості в тому самому році. Надін, як і з першою дитиною, йде на 12 місяців у декретну відпустку (нім. Elternzeit) з базовим Elterngeld.
Вихідна ситуація на момент запиту в банк, як Miravel рахує дохід, Elterngeld і Kindergeld разом протягом часу:
- Elterngeld: 1 800 євро (досягнуто максимум, бо попереднє нетто Надін було вище межі)
- Дохід Пауля: 2 100 євро
- Kindergeld на двох дітей: 518 євро
- Місячний дохід на момент запиту в банк: близько 4 418 євро, з яких більшість банків зараховують як прийнятний прибл. 3 340 євро (Elterngeld зазвичай зараховується лише частково або обмежено в часі)
Банки зазвичай розраховують максимальну ставку кредиту за паушальною сумою на домогосподарство плюс надбавка на кожну дитину, до того ж зі знижкою безпеки на обмежені в часі виплати, як Elterngeld. Точна процедура відрізняється від банку до банку, єдиного стандарту немає. За цим поширеним правилом посильна місячна ставка становить близько 1 000–1 100 євро. Але бажана нерухомість із сумою кредиту 336 000 євро (ціна покупки 420 000 євро мінус 20 відсотків власного капіталу) коштує за припущеного фінансування під близько 3,5 відсотка ставки і 2 відсотки погашення близько 1 520 євро на місяць.
Розрив: близько 450 євро ставки на місяць, що за такого фінансування відповідає приблизно на 100 000 євро меншій сумі кредиту, ніж потрібно для ціни покупки. Не тому, що пара не може дозволити собі будинок у довгостроковій перспективі. А тому, що банк дивиться саме в той рік, коли дохід домогосподарства найнижчий.
Через два роки, коли Надін знову працюватиме на неповний чи повний день, розрахунок виглядав би інакше. Для сьогоднішнього запиту в банк це не рахується.
Тарек і Майке: спершу договір купівлі, дитина через два роки
Той самий дохід домогосподарства, та сама ціна покупки, інший порядок дій. Тарек і Майке підписують договір купівлі, перш ніж планувати другу дитину. На момент запиту в банк обоє ще працюють у звичному обсязі.
- Дохід домогосподарства при запиті в банк: близько 4 010 євро прийнятного нетто (жодної знижки на Elterngeld, жодних знижок безпеки на обмежені в часі виплати)
- Посильна ставка кредиту за поширеним правилом: близько 1 230–1 330 євро
- Ставка кредиту для бажаної нерухомості: близько 1 520 євро
- Залишковий розрив: близько 240 євро на місяць, помітно менший, ніж у Надін і Пауля, зазвичай можна закрити трохи більшим власним капіталом або довшою фіксацією ставки
Через два роки після переїзду з’являється друга дитина. Ставка кредиту вже узгоджена, банк повторно не дивиться на дохід домогосподарства. Пара несе розрив доходу від декретної відпустки поряд із вже наявною ставкою кредиту, що навантажує резерв домогосподарства під час декретної відпустки сильніше, ніж у пари без нерухомості. Відмінність від Надін і Пауля: це навантаження виникає після покупки, а не як перешкода, що зупиняє покупку.
Що насправді показує цей розрахунок
Обидві сім’ї за всі десять років мають подібну загальну картину: двоє дітей, власне житло, подвійний дохід, який відновлюється. Різниця лише в моменті запиту в банк. Калькулятор іпотеки цієї різниці не бачить, бо знає лише миттєвий знімок доходу. Калькулятор Elterngeld її не бачить, бо взагалі не знає про нерухомість.
Це не означає, що якийсь порядок дій в принципі правильний чи неправильний. У деяких сімей і так більше власного капіталу на момент покупки, безстрокова робота партнера у фоні, або вони просто не хочуть чекати два роки з інших причин. Це означає: хто симулює обидва рішення разом, бачить розрив ще до того, як його покаже банк, а не лише при відхиленій заявці.
Що можна змінити в порядку дій
Коли сім’я помічає, що запит у банк потрапляє на розрив доходу, є кілька важелів, яких окремі калькулятори взагалі не показують, бо не знають загальної картини:
- Подати запит у банк до початку декретної відпустки, навіть якщо переїзд відбудеться пізніше
- Внести більше власного капіталу, щоб знизити потрібну ставку кредиту
- Обрати ElterngeldPlus замість базового Elterngeld, через що дохід під час декретної відпустки падає менш різко
- Скоригувати фіксацію ставки чи темп погашення, щоб знизити місячну ставку
- Відкласти покупку на один-два роки, поки дохід не стабілізується
Що з цього дасть результат, залежить від рівня відсоткових ставок, власного капіталу і обраної моделі Elterngeld. Це неможливо прикинути в голові, потрібен розрахунок, який одночасно відображає дохід, Elterngeld, ставку кредиту і резерв домогосподарства.
Чому загальна картина тут має значення
Miravel не рахує „дитину“ і „купівлю житла“ як два окремі сценарії. Він симулює все твоє домогосподарство протягом років: дохід, Elterngeld, ставка кредиту, резерви, пенсійні бали, все разом, у кожній точці часової шкали. Саме завдяки цьому стає видно те, чого структурно не може побачити окремий калькулятор: що два самі по собі хороші рішення можуть блокувати або підтримувати одне одного залежно від часу.
Дані при цьому лишаються в твоєму браузері. Miravel не каже тобі, в якому порядку планувати дитину і купівлю житла. Він показує, що станеться з твоїми власними цифрами за того чи іншого порядку дій.
Часті запитання
Miravel симулює всю картину твого домогосподарства, протягом років і кількох рішень одночасно: дохід, Elterngeld, ставка кредиту, резерви. Не лише одне рішення окремо. Почни зараз безкоштовно.