Ngân hàng có tính Elterngeld vào hồ sơ vay mua nhà không?

Phần lớn chỉ tính một phần hoặc có giới hạn thời gian, vì Elterngeld là khoản trợ cấp có thời hạn. Nhiều ngân hàng áp dụng một khoản trừ an toàn khi xét duyệt tín dụng, hoặc bỏ hẳn các khoản thu nhập có thời hạn ra khỏi tính toán. Cách xử lý chính xác khác nhau tùy ngân hàng, vì vậy nên hỏi trước, không ràng buộc, càng sớm càng tốt.

Chúng tôi nên lên kế hoạch mua nhà trước hay sau khi có con thứ hai?

Miravel không thể quyết định thay bạn, đó vẫn là quyết định của bạn. Điều có thể cho thấy: thu nhập gia đình, khả năng vay và khoản đệm của bạn sẽ phát triển ra sao với từng thời điểm khác nhau. Một số gia đình vốn đã có đủ vốn tự có hoặc dư địa tài chính khiến thứ tự gần như không tạo khác biệt.

Nếu chúng tôi chọn ElterngeldPlus thay vì Elterngeld cơ bản thì sao?

ElterngeldPlus trả ít hơn mỗi tháng, nhưng kéo dài gấp đôi, và có thể kết hợp với làm việc bán thời gian. Điều này có thể làm khoảng thiếu hụt thu nhập tại thời điểm nộp hồ sơ vay nhỏ hơn, vì một phần thu nhập đến từ công việc bán thời gian của chính bạn thay vì từ một khoản trợ cấp có thời hạn. Việc này có đáng làm hay không phụ thuộc vào thời điểm cụ thể của gia đình bạn.

Cần bao nhiêu vốn tự có để lấp đầy khoảng thiếu hụt?

Điều đó phụ thuộc vào giá mua, mức lãi suất và khoản trả góp còn lại. Về hướng chung: càng nhiều vốn tự có thì khoản vay cần thiết càng giảm, và khoản trả góp hằng tháng giảm theo trực tiếp. Miravel tính với con số của chính bạn cần thêm bao nhiêu vốn tự có để đạt được một mức trả góp nhất định.

Vì sao một máy tính vay mua nhà thông thường không đủ?

Một máy tính vay mua nhà giả định một mức thu nhập cố định và cho thấy khoản trả góp phù hợp với mức đó. Nó không biết đến thời gian nghỉ chăm con, không biết đến Elterngeld, cũng không biết thu nhập của bạn sẽ hồi phục ra sao trong những năm sau đó. Miravel kết hợp thu nhập, Elterngeld, khoản trả góp và khoản đệm gia đình thành một phép tính duy nhất, qua nhiều năm và qua nhiều hơn một quyết định.

Sinh con thứ hai và mua nhà cùng năm: Có làm được cùng lúc không?

Một máy tính Elterngeld cho bạn thấy khoản trợ cấp. Một máy tính vay mua nhà cho bạn thấy khoản trả góp. Không cái nào cho thấy điều gì xảy ra khi ngân hàng nhìn vào thu nhập của bạn đúng năm nó sụt giảm. Hai gia đình, cùng đưa ra hai quyết định trong cùng một năm.

Hai quyết định cuộc đời, mỗi cái tự thân đều hợp lý. Một đứa con thứ hai. Một căn hộ hay ngôi nhà của riêng mình. Vấn đề không nằm ở bản thân từng quyết định, mà ở thời điểm chúng gặp nhau. Ai đang trong thời gian nghỉ chăm con hoặc vừa quay lại làm bán thời gian sẽ thấy thu nhập của mình giảm đúng vào thời điểm ngân hàng dùng để xét duyệt khoản vay.

Những con số sau đây là tính toán theo mô hình với giả định ví dụ hợp lý (giả định: khoảng 3,5 % lãi suất, 2 % trả gốc). Lãi suất, giá mua và thu nhập tương tác khác nhau ở mỗi gia đình. Quy tắc ước lượng khoản trả góp tối đa của ngân hàng cũng chỉ là cách Miravel tự xấp xỉ theo thông lệ phổ biến, không phải chuẩn chính thức: mỗi ngân hàng tính khả năng trả nợ theo cách riêng. Bản thân Miravel tính với con số của chính bạn: thu nhập, Elterngeld, Kindergeld và khoản đệm gia đình qua từng năm.

Vì sao các máy tính riêng lẻ không đủ ở đây

Một máy tính Elterngeld trả lời một câu hỏi: Tôi nhận được bao nhiêu Elterngeld? Một máy tính vay mua nhà trả lời câu hỏi khác: Với thu nhập của tôi, tôi trả góp được bao nhiêu mỗi tháng? Cả hai câu trả lời tự nó đều đúng. Nhưng không cái nào kiểm tra điều gì xảy ra khi cả hai sự kiện rơi vào cùng một năm: Ngân hàng đánh giá khả năng vay dựa trên thu nhập họ thấy tại thời điểm nộp hồ sơ, chứ không dựa trên số bạn sẽ kiếm lại sau ba năm nữa.

Đây không phải trường hợp hiếm. Kế hoạch sinh con và sở hữu nhà thường rơi vào cùng một giai đoạn cuộc sống ở nhiều cặp đôi, vì cùng những lý do: cần thêm không gian, một nơi an toàn cho con cái, cảm giác đây chính là thời điểm phù hợp. Chính vì vậy, nhìn cả hai quyết định cùng nhau, thay vì lần lượt từng cái, mới thực sự có ý nghĩa.

Hai cặp đôi, cùng một quyết định kép, thời điểm khác nhau

Cả hai cặp đôi cùng nhau kiếm khoảng 5.500 Euro ròng mỗi tháng, đều muốn có con thứ hai và một bất động sản giá 420.000 Euro với 20 phần trăm vốn tự có. Điểm khác biệt duy nhất: thứ tự thực hiện.

Nadine & Paul: con thứ hai và hợp đồng mua nhà trong cùng một năm

Nadine kiếm 3.400 Euro ròng, Paul 2.100 Euro ròng, cùng nhau khoảng 5.500 Euro ròng. Họ đang chờ đứa con thứ hai và muốn ký hợp đồng mua bất động sản trong cùng năm đó. Giống như lần con đầu, Nadine nghỉ chăm con 12 tháng, hưởng Elterngeld cơ bản.

Tình hình tại thời điểm nộp hồ sơ vay, theo cách Miravel cộng gộp thu nhập, Elterngeld và Kindergeld qua thời gian:

Elterngeld: 1.800 Euro (đạt mức trần, vì thu nhập ròng trước đó của Nadine cao hơn ngưỡng)
Thu nhập của Paul: 2.100 Euro
Kindergeld cho hai con: 518 Euro
Thu nhập hằng tháng tại thời điểm nộp hồ sơ vay: khoảng 4.418 Euro, trong đó phần lớn ngân hàng chỉ tính được khoảng 3.340 Euro là thu nhập hợp lệ (Elterngeld thường chỉ được tính một phần hoặc có giới hạn thời gian)

Các ngân hàng thường tính khoản trả góp tối đa dựa trên một khoản chi phí sinh hoạt cố định cộng thêm cho mỗi con, kèm theo một khoản trừ an toàn cho các khoản thu nhập có thời hạn như Elterngeld. Cách tính chính xác khác nhau tùy ngân hàng, không có chuẩn thống nhất. Theo quy tắc ước lượng phổ biến này, khoản trả góp hằng tháng chịu được rơi vào khoảng 1.000 đến 1.100 Euro. Nhưng bất động sản mong muốn với khoản vay 336.000 Euro (giá mua 420.000 Euro trừ 20 phần trăm vốn tự có) lại cần khoản trả góp khoảng 1.520 Euro mỗi tháng, với giả định lãi suất khoảng 3,5 phần trăm và trả gốc 2 phần trăm.

Khoảng thiếu hụt: khoảng 450 Euro mỗi tháng, tương ứng với khoản vay cho phương án tài chính này thiếu khoảng 100.000 Euro so với số tiền cần cho giá mua. Không phải vì cặp đôi này không đủ khả năng mua nhà về lâu dài. Mà vì ngân hàng nhìn vào đúng năm thu nhập gia đình thấp nhất.

Hai năm sau, khi Nadine quay lại làm bán thời gian hoặc toàn thời gian, phép tính sẽ khác hẳn. Nhưng với hồ sơ vay hôm nay, điều đó không được tính đến.

Tarek & Meike: hợp đồng mua nhà trước, con thứ hai hai năm sau

Cùng thu nhập gia đình, cùng giá mua, nhưng thứ tự khác. Tarek và Meike ký hợp đồng mua nhà trước khi lên kế hoạch có con thứ hai. Tại thời điểm nộp hồ sơ vay, cả hai vẫn đang làm việc với mức thời gian quen thuộc.

Thu nhập gia đình khi nộp hồ sơ vay: khoảng 4.010 Euro ròng hợp lệ (không có khoản trừ Elterngeld, không có khoản trừ an toàn cho các khoản thu nhập có thời hạn)
Khoản trả góp chịu được theo quy tắc ước lượng phổ biến: khoảng 1.230 đến 1.330 Euro
Khoản trả góp cho bất động sản mong muốn: khoảng 1.520 Euro
Khoảng thiếu hụt còn lại: khoảng 240 Euro mỗi tháng, nhỏ hơn rõ rệt so với Nadine và Paul, thường bù được bằng cách tăng thêm vốn tự có hoặc chọn thời gian cố định lãi suất dài hơn

Hai năm sau khi dọn vào nhà mới, con thứ hai chào đời. Lúc này khoản trả góp đã được thỏa thuận từ trước, ngân hàng không xét lại thu nhập gia đình. Cặp đôi phải gánh khoảng trống thu nhập trong thời gian nghỉ chăm con song song với khoản trả góp đang chạy, điều này gây áp lực lên khoản đệm gia đình trong thời gian nghỉ chăm con nhiều hơn so với một cặp đôi không có bất động sản. Điểm khác biệt so với Nadine và Paul: gánh nặng này xuất hiện sau khi mua nhà, chứ không phải là rào cản ngăn cản việc mua nhà.

Phép tính này thực sự cho thấy điều gì

Xét trên toàn bộ mười năm, cả hai gia đình có bức tranh tổng thể khá giống nhau: hai con, một căn nhà của riêng mình, một thu nhập kép đang hồi phục. Điểm khác biệt duy nhất nằm ở thời điểm nộp hồ sơ vay. Một máy tính vay mua nhà không thấy được sự khác biệt này, vì nó chỉ biết một lát cắt thu nhập tại một thời điểm. Một máy tính Elterngeld cũng không thấy được, vì nó hoàn toàn không biết đến bất động sản.

Điều đó không có nghĩa là một thứ tự nào đó luôn đúng hay sai. Có những gia đình vốn đã có nhiều vốn tự có hơn khi mua nhà, có thu nhập ổn định lâu dài từ bạn đời, hoặc vì lý do khác mà không muốn chờ hai năm. Điều đó có nghĩa là: ai mô phỏng cả hai quyết định cùng nhau sẽ thấy khoảng thiếu hụt trước khi ngân hàng chỉ ra nó, chứ không phải khi hồ sơ vay bị từ chối.

Những gì có thể điều chỉnh về thứ tự

Khi một gia đình nhận ra hồ sơ vay rơi đúng vào khoảng trống thu nhập, có nhiều cách điều chỉnh mà các máy tính riêng lẻ hoàn toàn không cho thấy, vì chúng không biết đến bức tranh toàn cảnh:

Nộp hồ sơ vay trước khi bắt đầu nghỉ chăm con, ngay cả khi việc dọn vào ở diễn ra sau đó
Đóng góp thêm vốn tự có để giảm khoản vay cần thiết
Chọn ElterngeldPlus thay vì Elterngeld cơ bản, nhờ đó thu nhập trong thời gian nghỉ chăm con giảm ít hơn
Điều chỉnh thời gian cố định lãi suất hoặc tỷ lệ trả gốc để giảm khoản trả góp hằng tháng
Hoãn việc mua nhà một đến hai năm cho đến khi thu nhập ổn định trở lại

Lựa chọn nào thực sự có tác dụng phụ thuộc vào mức lãi suất, vốn tự có và mô hình Elterngeld được chọn. Điều này không thể ước lượng nhẩm trong đầu, cần một phép tính thể hiện đồng thời thu nhập, Elterngeld, khoản trả góp và khoản đệm gia đình.

Vì sao bức tranh toàn cảnh tạo nên khác biệt ở đây

Miravel không tính "con cái" và "mua nhà" như hai kịch bản tách biệt. Nó mô phỏng toàn bộ gia đình bạn qua nhiều năm: thu nhập, Elterngeld, khoản trả góp, khoản dự trữ, điểm hưu trí, tất cả cùng nhau, tại mọi thời điểm trên trục thời gian. Chính nhờ đó mới thấy được điều mà một máy tính đơn lẻ không thể thấy về mặt cấu trúc: hai quyết định tự thân đều tốt có thể cản trở hoặc hỗ trợ lẫn nhau tùy vào thời điểm.

Dữ liệu luôn ở lại trong trình duyệt của bạn. Miravel không nói bạn nên sắp xếp thứ tự sinh con và mua nhà thế nào. Nó cho bạn thấy điều gì sẽ xảy ra với con số của chính bạn, theo từng thứ tự khác nhau.

Câu hỏi thường gặp

Miravel mô phỏng toàn bộ bức tranh gia đình bạn, qua nhiều năm và nhiều quyết định cùng lúc: thu nhập, Elterngeld, khoản trả góp, khoản dự trữ. Không chỉ một quyết định đơn lẻ. Bắt đầu miễn phí ngay hôm nay.