Купувати чи орендувати: що Miravel розраховує для двох різних сімей

Власність не автоматично краща за оренду. Дві приклади сімей, два міста, два результати: що кажуть цифри, коли їх чесно прорахувати.

Купувати чи орендувати: здебільшого це емоційне питання. Miravel перетворює його на задачу з розрахунку. Те саме рішення, дві різні сім’ї, два різні результати.

Приклади розрахунків рахують з 6 % дохідності ETF на рік для вкладеного капіталу, 3 % зростання вартості на рік для нерухомості та 3,7 % номінальної ставки за кредитом. Ця ставка діє лише на період фіксованої ставки (Zinsbindung), який на практиці зазвичай становить 10–15 років; після його закінчення потрібне рефінансування за поточною ринковою ставкою, що може змінити загальні витрати. Ставка 3,7 % також діє для доброї кредитоспроможності за коефіцієнтом LTV нижче 80 %; з меншим власним капіталом (як у прикладі з Köln при ~91 % LTV) зазвичай слід закладати на 0,3–0,5 відсоткового пункту більше, що зміщує точку окупності на 1–2 роки. Порівняння активів показують чисті активи при продажу на відповідний момент, після витрат на продаж, номінально і без поправки на інфляцію. Це не прогноз, твої цифри залежать від твоїх конкретних припущень. Miravel моделює твій сценарій.

Дві сім’ї, два графіки в часі

Так розвиваються активи: купівля проти оренди

Приклад Köln (6 % дохідності ETF, 3 % зростання вартості): оренда лідирує в перші роки. Після приблизно 8 років купівля виходить уперед.

• Через 5 років: +14 200 €
• Рік 8: 0
• Через 15 років: +57 000 €

31 382 € — Додаткові витрати на купівлю в Nordrhein-Westfalen. Ці гроші ніколи не стануть частиною твого житла.

Nuray, Köln. Одна особа, 52 000 євро брутто.

Nuray 32, вона працює дизайнеркою в Köln, податковий клас I. Її чиста зарплата: близько 2 466 євро на місяць (2026). Вона назбирала 55 000 євро і думає купити двокімнатне житло за 260 000 євро.

У Nordrhein-Westfalen податок на придбання нерухомості (нім. Grunderwerbsteuer) становить 6,5 % від ціни купівлі. До цього додаються нотаріус (близько 1,5 %), поземельна книга (близько 0,5 %) і комісія маклера (близько 3,57 %). Загальні додаткові витрати на купівлю: близько 12 % або 31 382 євро. Ці витрати не формують власного капіталу в житлі.

• Ціна купівлі: 260 000 євро
• Додаткові витрати на купівлю (NRW, з маклером): близько 31 382 євро, не власний капітал, втрачено
• Платіж + квартирний внесок: близько 1 510 євро на місяць
• Оренда з комунальними для порівняння: 1 050 євро на місяць
• Додаткове навантаження купівлі: близько 460 євро на місяць

Miravel моделює обидва шляхи паралельно: Nuray купує або Nuray орендує і вкладає різницю та незв’язаний власний капітал на ринку капіталу.

• Через 5 років: шлях оренди приблизно на 14 200 євро кращий (додаткові витрати на купівлю ще не амортизовані)
• Через 10 років: шлях купівлі приблизно на 18 500 євро кращий
• Через 15 років: шлях купівлі приблизно на 57 000 євро кращий

За близько 460 євро додаткового навантаження і 31 382 євро втрачених додаткових витрат на купівлю потрібно близько 8 років, поки купівля та оренда зрівняються. Nuray має запитати себе: чи лишаюся я щонайменше так довго в Köln?

Markus і Lisa, Hannover. Пара, 102 000 євро спільного брутто.

Markus (54 000 євро брутто, податковий клас III) і Lisa (48 000 євро брутто, податковий клас V) разом мають близько 6 000 євро чистими на місяць. Вони назбирали 100 000 євро і придивляються до рядового будинку за 380 000 євро в Hannover.

Niedersachsen стягує 5 % податку на придбання нерухомості. З нотаріусом, поземельною книгою та маклером виникають додаткові витрати на купівлю близько 10,6 % або 40 166 євро.

• Ціна купівлі: 380 000 євро
• Додаткові витрати на купівлю (Niedersachsen, з маклером): близько 40 166 євро
• Платіж, поточні витрати та резерв на ремонт: близько 2 060 євро на місяць
• Оренда з комунальними для порівняння: 1 650 євро на місяць
• Додаткове навантаження купівлі: близько 410 євро на місяць

• Через 5 років: шлях оренди приблизно на 6 300 євро кращий
• Через 10 років: шлях купівлі приблизно на 53 300 євро кращий
• Через 15 років: шлях купівлі приблизно на 125 700 євро кращий

За близько 410 євро додаткового навантаження шляхи зрівнюються приблизно через 6 років. Hannover має вигідніший коефіцієнт ціни купівлі, ніж дороге велике місто. Хто лишається надовго, той тут із купівлею помітно попереду.

Податок на придбання нерухомості в Німеччині: що ти маєш платити

Податок на придбання нерухомості — одна з найбільших змінних складових додаткових витрат на купівлю. Він сильно різниться за федеральною землею (станом на 2026):

• 3,5 %: Bayern
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5 %: Bremen, Hamburg, Sachsen
• 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

До цього завжди додаються: нотаріус (близько 1,5 %), запис у поземельну книгу (близько 0,5 %). За посередництва маклера: ще 3,57 % з урахуванням податку на додану вартість. Без маклера додаткові витрати лежать між 5,5 % і 8,5 % залежно від федеральної землі. З маклером між 9 % і 12 %.

Коефіцієнт ціни купівлі: коли „купувати“ занадто дорого?

Коефіцієнт ціни купівлі (множник) показує, скільки річних чистих орендних плат без комунальних ти платиш за нерухомість. Коефіцієнт 25 означає: 25 років оренди за цей об’єкт. Що вищий коефіцієнт, то довше триває, поки „купувати“ стане вигідно.

• Нижче 20: зазвичай вигідно, „купувати“ окупається швидше
• Від 20 до 25: добра золота середина в середніх містах і добрих локаціях
• Від 25 до 30: критично перевірити, чи тривалість володіння достатньо довга
• Понад 30: „купувати“ окупається лише за дуже тривалого володіння або сильного зростання оренди
• Топлокації München і Hamburg: наразі 30–40x

Коли „орендувати“ зазвичай краще

• Високий коефіцієнт ціни купівлі (понад 30): оренда вигідна відносно ціни купівлі.
• Короткий або невизначений часовий горизонт: зміна роботи, переїзд, відкрите планування життя.
• Мало власного капіталу: висока застава підвищує тягар відсотків і ризик.
• Власний капітал дає деінде вищу дохідність за прийнятного ризику.

Коли „купувати“ зазвичай краще

• Тривале володіння (за коефіцієнтом ціни купівлі 20 типово 15–20 років): додаткові витрати на купівлю амортизуються.
• Вигідний коефіцієнт ціни купівлі (нижче 25): фінансування посильне.
• Достатньо власного капіталу: в ідеалі 20–30 % від ціни купівлі плюс додаткові витрати.
• Стабільний дохід без запланованих великих витрат у найближчі роки.

Miravel моделює сценарії купівлі та оренди з твоїми конкретними цифрами: власний капітал, ціна купівлі, відсоткова ставка, оренда без комунальних і вкладення різниці. Ти бачиш, який шлях за який період фінансово вигідніший. Для твоєї сім’ї, локально в браузері.

Часті запитання

Якими є додаткові витрати на купівлю в Німеччині?

Від 5,5 до 12 відсотків ціни купівлі, залежно від федеральної землі (податок на придбання нерухомості різниться від 3,5 % у Bayern до 6,5 % у Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland і Schleswig-Holstein) і від того, чи задіяний маклер. Нотаріус (близько 1,5 %) і поземельна книга (близько 0,5 %) додаються завжди.

Скільки часу, поки „купувати“ стає вигідно?

Це залежить від коефіцієнта ціни купівлі, зростання вартості та альтернативного вкладення. У прикладах тут: Köln близько 8 років, Hannover близько 6 років до зрівняння, після цього виграє купівля. За нижчого зростання вартості це триває довше. Для топлокацій на кшталт München (коефіцієнт 35–45): помітно довше. Miravel розраховує точку беззбитковості для твоїх конкретних цифр.

Чи можу я як іноземець купувати в Німеччині?

Так. Німеччина не знає обмежень на придбання нерухомості іноземними громадянами, байдуже з ЄС чи поза ним. Банки можуть мати власні вимоги, наприклад німецький дозвіл на перебування та підтверджений місцевий дохід.

Що таке коефіцієнт ціни купівлі?

Коефіцієнт ціни купівлі (або множник) — це ціна купівлі, поділена на річну чисту оренду без комунальних за об’єкт. Коефіцієнт 25 означає: ти платиш 25 річних орендних плат без комунальних за нерухомість. Що вищий коефіцієнт, то довше триває, поки „купувати“ стане фінансово вигідніше. У топлокаціях на кшталт München чи Hamburg він наразі лежить між 30 і 40.