Kaufen oder mieten: Was Miravel für zwei verschiedene Haushalte errechnet

Eigentum ist nicht automatisch besser als Miete. Zwei Beispielhaushalte, zwei Städte, zwei Ergebnisse: Was die Zahlen sagen, wenn man sie ehrlich durchrechnet.

Kaufen oder mieten: Das ist meistens eine emotionale Frage. Miravel macht sie zur Rechenaufgabe. Dieselbe Entscheidung, zwei verschiedene Haushalte, zwei verschiedene Ergebnisse.

Die Beispielrechnungen rechnen mit 6% ETF-Rendite p.a. für das angelegte Kapital, 3% Wertsteigerung pro Jahr für die Immobilie und 3,7% Sollzins. Dieser Zinssatz gilt nur für die Zinsbindungsdauer (in der Praxis typischerweise 10 bis 15 Jahre); nach Ablauf der Zinsbindung folgt eine Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Marktzins, was die Gesamtkosten verändern kann. Der 3,7%-Sollzins gilt außerdem für gute Bonität bei einem Beleihungsauslauf unter 80%; mit weniger Eigenkapital (wie im Köln-Beispiel mit ca. 91% Beleihungsauslauf) sind typischerweise 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr einzuplanen, was den Break-even um 1 bis 2 Jahre nach hinten verschiebt. Die Vermögensvergleiche zeigen das Nettovermögen bei Verkauf zum jeweiligen Zeitpunkt, nach Verkaufskosten, nominal und ohne Inflationsbereinigung. Sie sind keine Prognose, deine Zahlen hängen von deinen konkreten Annahmen ab. Miravel simuliert dein Szenario.

Zwei Haushalte, zwei Zeitpläne

So entwickelt sich das Vermögen: kaufen vs. mieten

Beispiel Köln (6% ETF-Rendite, 3% Wertsteigerung): Mieten liegt die ersten Jahre vorn. Nach rund 8 Jahren zieht Kaufen vorbei.

• Nach 5 Jahren: +14.200 €
• Jahr 8: 0
• Nach 15 Jahren: +57.000 €

31.382 € — Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen. Dieses Geld wird nie Teil deiner Wohnung.

Nuray, Köln. Single, 52.000 Euro brutto.

Nuray ist 32, arbeitet als Designerin in Köln, Steuerklasse I. Ihr Nettogehalt: rund 2.466 Euro im Monat (2026). Sie hat 55.000 Euro gespart und überlegt, eine 2-Zimmer-Wohnung für 260.000 Euro zu kaufen.

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5% des Kaufpreises. Dazu kommen Notar (ca. 1,5%), Grundbuch (ca. 0,5%) und Maklerprovision (ca. 3,57%). Gesamte Kaufnebenkosten: rund 12% oder 31.382 Euro. Diese Kosten bilden kein Eigenkapital in der Wohnung.

• Kaufpreis: 260.000 Euro
• Kaufnebenkosten (NRW, mit Makler): ca. 31.382 Euro, kein Eigenkapital, weg
• Rate + Hausgeld: ca. 1.510 Euro pro Monat
• Warmmiete zum Vergleich: 1.050 Euro pro Monat
• Mehrbelastung Kauf: ca. 460 Euro pro Monat

Miravel simuliert beide Pfade parallel: Nuray kauft oder Nuray mietet und legt die Differenz sowie das nicht gebundene Eigenkapital am Kapitalmarkt an.

• Nach 5 Jahren: Mietpfad rund 14.200 Euro besser (Kaufnebenkosten noch nicht amortisiert)
• Nach 10 Jahren: Kaufpfad rund 18.500 Euro besser
• Nach 15 Jahren: Kaufpfad rund 57.000 Euro besser

Bei ca. 460 Euro Mehrbelastung und 31.382 Euro versenkten Kaufnebenkosten braucht es rund 8 Jahre, bis Kauf und Miete gleichziehen. Nuray muss sich fragen: Bleibe ich mindestens so lange in Köln?

Markus und Lisa, Hannover. Paar, 102.000 Euro kombiniertes Brutto.

Markus (54.000 Euro brutto, Steuerklasse III) und Lisa (48.000 Euro brutto, Steuerklasse V) kommen zusammen auf rund 6.000 Euro netto pro Monat. Sie haben 100.000 Euro gespart und schauen sich ein Reihenhaus für 380.000 Euro in Hannover an.

Niedersachsen erhebt 5% Grunderwerbsteuer. Mit Notar, Grundbuch und Makler entstehen Kaufnebenkosten von rund 10,6% oder 40.166 Euro.

• Kaufpreis: 380.000 Euro
• Kaufnebenkosten (Niedersachsen, mit Makler): ca. 40.166 Euro
• Rate, laufende Kosten und Instandhaltungsrücklage: ca. 2.060 Euro pro Monat
• Warmmiete zum Vergleich: 1.650 Euro pro Monat
• Mehrbelastung Kauf: ca. 410 Euro pro Monat

• Nach 5 Jahren: Mietpfad rund 6.300 Euro besser
• Nach 10 Jahren: Kaufpfad rund 53.300 Euro besser
• Nach 15 Jahren: Kaufpfad rund 125.700 Euro besser

Mit rund 410 Euro Mehrbelastung gleichen sich die Pfade nach etwa 6 Jahren aus. Hannover hat einen günstigeren Kaufpreisfaktor als eine teure Großstadt. Wer langfristig bleibt, liegt hier mit Kaufen deutlich vorn.

Grunderwerbsteuer in Deutschland: was du zahlen musst

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten variablen Komponenten der Kaufnebenkosten. Sie variiert stark nach Bundesland (Stand 2026):

• 3,5%: Bayern
• 5,0%: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5%: Bremen, Hamburg, Sachsen
• 6,0%: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5%: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Dazu kommen immer: Notar (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (ca. 0,5%). Bei Vermittlung über einen Makler: weitere 3,57% inklusive Mehrwertsteuer. Ohne Makler liegen Nebenkosten zwischen 5,5% und 8,5% je nach Bundesland. Mit Makler zwischen 9% und 12%.

Der Kaufpreisfaktor: wann ist „Kaufen“ zu teuer?

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten du für eine Immobilie zahlst. Ein Faktor von 25 bedeutet: 25 Jahre Miete für dieses Objekt. Je höher der Faktor, desto länger dauert es, bis „Kaufen“ rechnet.

• Unter 20: in der Regel günstig, „Kaufen“ rechnet sich schneller
• 20 bis 25: gutes Mittelfeld in Mittelstädten und guten Lagen
• 25 bis 30: kritisch prüfen, ob die Haltedauer lang genug ist
• Über 30: „Kaufen“ rechnet sich nur bei sehr langer Haltedauer oder starker Mietentwicklung
• Toplagen München und Hamburg: aktuell 30 bis 40x

Wann „Mieten“ tendenziell besser ist

• Hoher Kaufpreisfaktor (über 30): die Miete ist günstig relativ zum Kaufpreis.
• Kurzer oder unsicherer Zeithorizont: Jobwechsel, Umzug, offene Lebensplanung.
• Wenig Eigenkapital: hohe Beleihung erhöht Zinslast und Risiko.
• Das Eigenkapital erzielt woanders höhere Rendite bei akzeptablem Risiko.

Wann „Kaufen“ tendenziell besser ist

• Lange Haltedauer (bei Kaufpreisfaktor 20 typisch 15 bis 20 Jahre): Kaufnebenkosten amortisieren sich.
• Günstiger Kaufpreisfaktor (unter 25): die Finanzierung ist tragfähig.
• Genug Eigenkapital: idealerweise 20 bis 30% des Kaufpreises plus Nebenkosten.
• Stabiles Einkommen ohne geplante große Ausgaben in den nächsten Jahren.

Miravel simuliert Kauf- und Mietszenarien mit deinen konkreten Zahlen: Eigenkapital, Kaufpreis, Zinssatz, Kaltmiete und Anlage der Differenz. Du siehst, welcher Pfad über welchen Zeitraum finanziell besser ausgeht. Für deinen Haushalt, lokal im Browser.

Häufig gestellte Fragen

Was sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?

Zwischen 5,5 und 12 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland (Grunderwerbsteuer variiert von 3,5% in Bayern bis 6,5% in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein) und ob ein Makler beteiligt ist. Notar (ca. 1,5%) und Grundbuch (ca. 0,5%) kommen immer dazu.

Wie lange bis sich „Kaufen“ lohnt?

Das hängt vom Kaufpreisfaktor, der Wertsteigerung und dem Alternativinvestment ab. In den Beispielen hier: Köln rund 8 Jahre, Hannover rund 6 Jahre bis zum Gleichstand, danach gewinnt Kaufen. Mit niedrigerer Wertsteigerung dauert es länger. Bei Toplagen wie München (Faktor 35 bis 45): deutlich länger. Miravel berechnet den Break-even für deine konkreten Zahlen.

Kann ich als Ausländerin oder Ausländer in Deutschland kaufen?

Ja. Deutschland kennt keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch ausländische Staatsbürger, egal ob aus der EU oder von außerhalb. Banken können eigene Anforderungen haben, zum Beispiel einen deutschen Aufenthaltstitel und nachgewiesenes lokales Einkommen.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor (oder Vervielfältiger) ist der Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete des Objekts. Ein Faktor von 25 bedeutet: du zahlst 25 Jahreskaltmieten für die Immobilie. Je höher der Faktor, desto länger dauert es, bis „Kaufen“ finanziell überlegen ist. In Toplagen wie München oder Hamburg liegt er aktuell bei 30 bis 40.