Kupić czy wynająć: co Miravel wylicza dla dwóch gospodarstw domowych

Własne mieszkanie nie jest automatycznie lepsze od wynajmu. Dwa przykładowe gospodarstwa, dwa miasta, dwa wyniki: co mówią liczby, kiedy policzyć je uczciwie.

Kupić czy wynająć: zwykle to pytanie emocjonalne. Miravel zamienia je w zadanie do policzenia. Ta sama decyzja, dwa różne gospodarstwa domowe, dwa różne wyniki.

Przykładowe wyliczenia zakładają 6% rocznej stopy zwrotu z ETF dla zainwestowanego kapitału, 3% roczny wzrost wartości nieruchomości i 3,7% oprocentowanie kredytu. Oprocentowanie to obowiązuje tylko przez okres stałego oprocentowania (Zinsbindung), który w praktyce wynosi zazwyczaj 10–15 lat; po jego upływie następuje refinansowanie po aktualnej stopie rynkowej, co może zmienić całkowite koszty. Oprocentowanie 3,7% dotyczy ponadto dobrej zdolności kredytowej przy wskaźniku LTV poniżej 80%; przy mniejszym kapitale własnym (jak w przykładzie Kolonii z ok. 91% LTV) trzeba zwykle doliczyć 0,3 do 0,5 punktu procentowego więcej, co przesuwa punkt rentowności o 1 do 2 lat. Porównania majątku pokazują majątek netto w razie sprzedaży w danym momencie, po kosztach sprzedaży, nominalnie i bez korekty o inflację. To nie są prognozy, Twoje liczby zależą od Twoich konkretnych założeń. Miravel symuluje Twój scenariusz.

Dwa gospodarstwa, dwa harmonogramy

Jak kształtuje się majątek: kupno kontra wynajem

Przykład Kolonia (6% rocznie z ETF, 3% wzrostu wartości): wynajem prowadzi przez pierwsze lata. Po około 8 latach kupno bierze górę.

• Po 5 latach: +14 200 €
• Rok 8: 0
• Po 15 latach: +57 000 €

31 382 € — Koszty dodatkowe zakupu w Nordrhein-Westfalen. Te pieniądze nigdy nie stają się częścią Twojego mieszkania.

Nuray, Kolonia. Singielka, 52 000 euro brutto.

Nuray ma 32 lata, pracuje jako projektantka w Kolonii, klasa podatkowa I (Steuerklasse I). Jej pensja netto: około 2466 euro miesięcznie (2026). Odłożyła 55 000 euro i zastanawia się nad kupnem dwupokojowego mieszkania za 260 000 euro.

W Nordrhein-Westfalen Grunderwerbsteuer (podatek od nabycia nieruchomości) wynosi 6,5% ceny zakupu. Do tego dochodzi notariusz (ok. 1,5%), wpis do księgi wieczystej (ok. 0,5%) i prowizja pośrednika (ok. 3,57%). Łączne koszty dodatkowe zakupu: około 12%, czyli 31 382 euro. Te pieniądze nie budują żadnego kapitału w mieszkaniu.

• Cena zakupu: 260 000 euro
• Koszty dodatkowe zakupu (NRW, z pośrednikiem): ok. 31 382 euro, nie kapitał własny, przepadłe
• Rata + Hausgeld: ok. 1510 euro miesięcznie
• Dla porównania Warmmiete: 1050 euro miesięcznie
• Nadwyżka kosztów przy kupnie: ok. 460 euro miesięcznie

Miravel symuluje obie ścieżki równolegle: Nuray kupuje, albo Nuray wynajmuje i inwestuje różnicę oraz niezamrożony kapitał własny na rynku kapitałowym.

• Po 5 latach: ścieżka wynajmu lepsza o około 14 200 euro (koszty dodatkowe zakupu jeszcze się nie zwróciły)
• Po 10 latach: ścieżka kupna lepsza o około 18 500 euro
• Po 15 latach: ścieżka kupna lepsza o około 57 000 euro

Przy ok. 460 euro nadwyżce kosztów i 31 382 euro utopionych kosztach zakupu potrzeba ok. 8 lat, żeby kupno i wynajem wyszły na jedno. Nuray musi zadać sobie pytanie: czy zostanę w Kolonii przynajmniej tak długo?

Markus i Lisa, Hanower. Para, 102 000 euro łącznego brutto.

Markus (54 000 euro brutto, klasa podatkowa III) i Lisa (48 000 euro brutto, klasa podatkowa V) mają razem około 6000 euro netto miesięcznie. Odłożyli 100 000 euro i oglądają szeregowiec za 380 000 euro w Hanowerze.

Niedersachsen pobiera 5% Grunderwerbsteuer. Z notariuszem, księgą wieczystą i pośrednikiem koszty dodatkowe zakupu wychodzą na około 10,6%, czyli 40 166 euro.

• Cena zakupu: 380 000 euro
• Koszty dodatkowe zakupu (Niedersachsen, z pośrednikiem): ok. 40 166 euro
• Rata, koszty bieżące i rezerwa na utrzymanie: ok. 2060 euro miesięcznie
• Dla porównania Warmmiete: 1650 euro miesięcznie
• Nadwyżka kosztów przy kupnie: ok. 410 euro miesięcznie

• Po 5 latach: ścieżka wynajmu lepsza o około 6300 euro
• Po 10 latach: ścieżka kupna lepsza o około 53 300 euro
• Po 15 latach: ścieżka kupna lepsza o około 125 700 euro

Przy ok. 410 euro nadwyżce kosztów obie ścieżki wyrównują się po ok. 6 latach. Hanower ma korzystniejszy Kaufpreisfaktor niż drogie duże miasto. Przy długim horyzoncie czasowym kupno wyraźnie wygrywa.

Grunderwerbsteuer w Niemczech: ile naprawdę zapłacisz

Grunderwerbsteuer (podatek od nabycia nieruchomości) to jeden z największych zmiennych składników kosztów dodatkowych zakupu. Mocno różni się w zależności od kraju związkowego (stan na 2026):

• 3,5%: Bayern
• 5,0%: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5%: Bremen, Hamburg, Sachsen
• 6,0%: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5%: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Do tego dochodzą zawsze: notariusz (ok. 1,5%) i wpis do księgi wieczystej (ok. 0,5%). Przy transakcji z pośrednikiem: kolejne 3,57% z VAT-em. Bez pośrednika koszty dodatkowe mieszczą się między 5,5% a 8,5%, zależnie od kraju związkowego. Z pośrednikiem: między 9% a 12%.

Kaufpreisfaktor: kiedy kupno jest za drogie?

Kaufpreisfaktor (wskaźnik ceny do rocznego czynszu) pokazuje, ile rocznych czynszów netto płacisz za daną nieruchomość. Wskaźnik 25 oznacza: 25 lat czynszu za to mieszkanie. Im wyższy wskaźnik, tym dłużej trwa, zanim kupno zacznie się opłacać.

• Poniżej 20: zwykle tanio, kupno opłaca się szybciej
• 20 do 25: dobry środek w miastach średniej wielkości i w dobrych lokalizacjach
• 25 do 30: warto krytycznie sprawdzić, czy zostaniesz wystarczająco długo
• Powyżej 30: kupno opłaca się tylko przy bardzo długim posiadaniu albo mocnym wzroście czynszów
• Najlepsze lokalizacje w Monachium i Hamburgu: obecnie 30 do 40-krotność

Kiedy wynajem zwykle wypada lepiej

• Wysoki Kaufpreisfaktor (powyżej 30): czynsz jest tani w stosunku do ceny zakupu.
• Krótki lub niepewny horyzont czasowy: zmiana pracy, przeprowadzka, niesprecyzowane plany życiowe.
• Mało kapitału własnego: wysokie zadłużenie podnosi koszt odsetek i ryzyko.
• Kapitał własny może gdzie indziej przynieść wyższą stopę zwrotu przy akceptowalnym ryzyku.

Kiedy kupno zwykle wypada lepiej

• Długi okres posiadania (przy wskaźniku ok. 20 typowo 15 do 20 lat): koszty dodatkowe zakupu zdążą się zwrócić.
• Korzystny Kaufpreisfaktor (poniżej 25): finansowanie jest do udźwignięcia.
• Wystarczający kapitał własny: najlepiej 20 do 30% ceny zakupu plus koszty dodatkowe.
• Stabilny dochód, bez planowanych dużych wydatków w najbliższych latach.

Miravel symuluje scenariusze kupna i wynajmu na Twoich konkretnych liczbach: kapitał własny, cena zakupu, oprocentowanie, czynsz bez opłat i inwestowanie różnicy. Widzisz, która ścieżka w jakim okresie wypada finansowo lepiej. Dla Twojego gospodarstwa domowego, lokalnie w przeglądarce.

Często zadawane pytania

Ile wynoszą koszty dodatkowe zakupu w Niemczech?

Między 5,5 a 12 procent ceny zakupu, zależnie od kraju związkowego (Grunderwerbsteuer wynosi od 3,5% w Bayern do 6,5% w Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland i Schleswig-Holstein) oraz od tego, czy w transakcji bierze udział pośrednik. Notariusz (ok. 1,5%) i księga wieczysta (ok. 0,5%) dochodzą zawsze.

Po jakim czasie kupno zaczyna się opłacać?

To zależy od Kaufpreisfaktor, tempa wzrostu wartości i alternatywnej inwestycji. W tych przykładach: Kolonia ok. 8 lat, Hanower ok. 6 lat do momentu wyrównania, potem kupno wygrywa. Przy niższym wzroście wartości trwa to dłużej. W najlepszych lokalizacjach jak Monachium (wskaźnik 35 do 45): znacznie dłużej. Miravel wylicza próg opłacalności dla Twoich konkretnych liczb.

Czy jako cudzoziemka lub cudzoziemiec mogę kupić nieruchomość w Niemczech?

Tak. Niemcy nie znają żadnych ograniczeń w nabywaniu nieruchomości przez obcokrajowców, niezależnie od tego, czy są z Unii, czy spoza niej. Banki mogą mieć własne wymagania, na przykład niemiecki tytuł pobytowy i udokumentowany dochód uzyskiwany na miejscu.

Czym jest Kaufpreisfaktor?

Kaufpreisfaktor (wskaźnik ceny do rocznego czynszu) to cena zakupu podzielona przez roczny czynsz netto za dany obiekt. Wskaźnik 25 oznacza: płacisz za nieruchomość równowartość 25 rocznych czynszów netto. Im wyższy wskaźnik, tym dłużej trwa, zanim kupno wygrywa finansowo. W najlepszych lokalizacjach, jak Monachium czy Hamburg, wynosi obecnie 30 do 40.