Kupić mieszkanie i wynająć czy ETF: co długofalowo zostaje więcej?

Mieszkanie na wynajem czy portfel ETF: ten sam kapitał własny, dwa bardzo różne wyniki po podatkach. Co pokazuje wyliczenie modelowe dla dwóch scenariuszy inwestycyjnych.

Masz 60 000 euro i zastanawiasz się, co da z tego więcej: kupić mieszkanie i wynająć je, czy włożyć tę samą kwotę w ETF akcyjny? Obie drogi mają na papierze swój urok. Mieszkanie na wynajem przynosi czynsz i buduje kapitał własny. Portfel ETF rośnie bez wysiłku. Co długofalowo zostaje więcej, zależy od rentowności najmu, poziomu stóp, podatków i często niedocenianego czynnika: Twojego własnego czasu.

Poniższe liczby to wyliczenia modelowe. Ceny zakupu, rentowności najmu i oczekiwane stopy zwrotu mocno różnią się w zależności od lokalizacji i okresu. Przykładowe wyliczenie zakłada ciągły najem bez pustostanu i stałe oprocentowanie kredytu przez cały okres. Czynsz i koszty utrzymania rosną w modelu o 2% rocznie, a przy sprzedaży naliczane są koszty sprzedaży 3,57%. Miravel liczy na Twoich konkretnych liczbach.

Ta sama kwota startowa, dwie różne drogi

Dwoje inwestorów ma po 60 000 euro. Inwestor A kupuje mieszkanie za 200 000 euro w średniej wielkości niemieckim mieście, wnosi 60 000 euro kapitału własnego i finansuje 140 000 euro kredytem. Inwestor B inwestuje 60 000 euro w szeroko zdywersyfikowany ETF akcyjny i nie spłaca żadnego kredytu.

16 000 € — Koszty dodatkowe zakupu przy kupnie za 200 000 euro: ok. 8% na Grunderwerbsteuer, notariusza, księgę wieczystą i pośrednika. Te pieniądze nie budują kapitału własnego. Są zużyte, zanim zapłacisz pierwszą ratę kredytu.

Mieszkanie na wynajem: co naprawdę wypada

• Cena zakupu: 200 000 euro, koszty dodatkowe zakupu ok. 8% (Grunderwerbsteuer, notariusz, księga wieczysta, pośrednik): 16 000 euro. Te pieniądze nie budują kapitału własnego
• Miesięczna rata kredytu przy 140 000 euro i 3,8% oprocentowania przez 25 lat: ok. 724 euro
• Przychody z najmu brutto przy 4% rentowności najmu brutto: na początku ok. 667 euro miesięcznie, w modelu rosnące o 2% rocznie
• Koszty eksploatacji nieprzenoszalne na najemcę i rezerwa na utrzymanie: na początku ok. 150 euro miesięcznie, również rosnące o 2% rocznie
• Miesięczny niedobór z własnej kieszeni: na początku około 207 euro miesięcznie. Ponieważ czynsz rośnie, a rata kredytu pozostaje stała, niedobór kurczy się do końca okresu do około 85 euro. Łącznie dopłacasz przez 25 lat około 33 000 euro
• Ulga podatkowa: odsetki i amortyzacja budynku (niem. AfA, 2% z ok. 160 000 euro wartości budynku = 3200 euro/rok) są odliczalne jako koszty uzyskania przychodu
• Po 25 latach: kredyt spłacony, mieszkanie należy do Ciebie. Wartość przy 2% rocznego wzrostu wartości: ok. 328 000 euro. Przy sprzedaży odchodzą od tego koszty sprzedaży około 12 000 euro

Portfel ETF: co naprawdę wypada

• Inwestycja początkowa: 60 000 euro w akumulujący ETF akcyjny
• Założona stopa zwrotu: 6% rocznie (ostrożna wartość planistyczna dla globalnych akcji, nie gwarancja)
• Zaliczka z góry (niem. Vorabpauschale): przy funduszach akumulujących należny jest co roku drobny podatek od fikcyjnego przyrostu wartości
• Podatek ryczałtowy przy sprzedaży (niem. Abgeltungssteuer): 25% plus dodatek solidarnościowy od zysków, z 30% zwolnieniem częściowym dla funduszy akcyjnych i po odliczeniu kwoty wolnej dla oszczędzających (1000 euro/rok)
• Po 25 latach przy 6% stopie zwrotu: ok. 258 000 euro wartości końcowej przed podatkiem
• Netto po podatku ryczałtowym, z 30% zwolnieniem częściowym: ok. 228 000 euro
• Nakład czasu: minimalny, bez szukania najemcy, bez rozliczenia kosztów, bez fachowca

Co pokazuje wyliczenie modelowe

Uczciwe porównanie stawia oboje przed tym samym obciążeniem startowym: ta sama kwota startowa i na początku ta sama miesięczna kwota oszczędzania. Inwestor A dopłaca na początku około 207 euro miesięcznie; ponieważ czynsz rośnie, jego dopłata kurczy się z biegiem lat, łącznie to około 33 000 euro. Jeśli inwestor B przez cały okres inwestuje 207 euro dodatkowo do swoich 60 000 euro, jego portfel po podatkach dochodzi do około 350 000 euro; wkłada jednak przez ten czas także około 29 000 euro więcej niż A. Mieszkanie inwestora A jest wtedy wolne od długów i warte około 328 000 euro; po odjęciu około 12 000 euro kosztów sprzedaży i dopłaconych 33 000 euro zostaje majątek netto około 283 000 euro. Kto konsekwentnie utrzyma początkową miesięczną ratę, jest więc z portfelem ETF o około 67 000 euro do przodu.

Inaczej wygląda to, gdy inwestor B nie inwestuje tych 207 euro miesięcznie, tylko je wydaje. Wtedy zostaje przy jednorazowo zainwestowanych 60 000 euro, po podatkach około 228 000 euro, a nieruchomość z około 283 000 euro jest do przodu o dobre 55 800 euro. Różnica to więc mniej kwestia betonu kontra akcje, a bardziej kwestia dyscypliny: mieszkanie wymusza miesięczne oszczędzanie, przy ETF musisz to robić sam. Kto i tak konsekwentnie inwestuje różnicę, wychodzi lepiej na portfelu. Kto inaczej by ją wydał, buduje więcej majątku przez nieruchomość.

Ta sama kwota startowa, to samo początkowe obciążenie miesięczne, dwa różne wyniki po 25 latach

Co odwraca stopę zwrotu

• Rentowność najmu: poniżej 3% rentowności najmu brutto rachunek dla mieszkania na wynajem prawie zawsze robi się mniej korzystny
• Warunki kredytu: przy wyższym oprocentowaniu rośnie miesięczny niedobór, kapitał własny buduje się wolniej
• Pustostan i utrzymanie: zmiana najemcy z trzema miesiącami pustostanu i 5000 euro remontu znacznie zmienia roczną stopę zwrotu
• Stopa zwrotu z rynku akcji: jeśli stopa zwrotu z ETF długofalowo wynosi tylko 4% zamiast 6%, wynik odwraca się na korzyść nieruchomości
• Wzrost wartości nieruchomości: w kurczących się regionach wartość nieruchomości może stać w miejscu albo spadać
• Ryzyko koncentracji: mieszkanie to pojedynczy, finansowany kredytem zakład na jedną lokalizację i jeden obiekt. ETF rozkłada się na tysiące firm na całym świecie. Jeśli to jedno mieszkanie się nie uda, uderza w Ciebie w pełni. Przy ETF pojedynczy pech się uśrednia.

Miravel symuluje oba scenariusze na Twoich liczbach: Twoim kapitale własnym, Twojej lokalnej rentowności najmu, Twoim oprocentowaniu i Twojej klasie podatkowej. Za darmo, bez konta, prosto w przeglądarce.