Almak mı kiralamak mı: Miravel iki farklı hane için ne hesaplıyor
Mülk, kira karşısında otomatik olarak daha iyi değildir. İki örnek hane, iki şehir, iki sonuç: dürüstçe baştan sona hesaplandığında rakamların söyledikleri.
Almak mı kiralamak mı: bu çoğu zaman duygusal bir sorudur. Miravel onu bir hesap problemine dönüştürür. Aynı karar, iki farklı hane, iki farklı sonuç.
Örnek hesaplamalar, yatırılan sermaye için yılda %6 ETF getirisi, gayrimenkul için yılda %3 değer artışı ve 25 yıl boyunca %3,7 kredi faizi ile hesaplanır. %3,7 faiz, kredi-değer oranı %80'in altında ve iyi kredi notu için geçerlidir; daha az öz sermayeyle (Köln örneğindeki gibi) tipik olarak 0,3 ile 0,5 puan fazla hesaplanmalıdır. Servet karşılaştırmaları, ilgili zamandaki satışta net serveti gösterir, satış masraflarından sonra, nominal ve enflasyondan arındırılmadan. Bunlar bir tahmin değildir, senin rakamların kendi somut varsayımlarına bağlıdır. Miravel senin senaryonu simüle eder.
Nuray, Köln. Bekar, 52.000 Euro brüt.
Nuray 32 yaşında, Köln'de tasarımcı olarak çalışıyor, Steuerklasse I. Net maaşı: ayda yaklaşık 2.466 Euro (2026). 55.000 Euro biriktirdi ve 260.000 Euroya 2 odalı bir daire almayı düşünüyor.
Nordrhein-Westfalen'de Grunderwerbsteuer, satın alma fiyatının %6,5'idir. Buna noter (yaklaşık %1,5), tapu (yaklaşık %0,5) ve emlakçı komisyonu (yaklaşık %3,57) eklenir. Toplam satın alma yan masrafları: yaklaşık %12 ya da 31.382 Euro. Bu masraflar dairede öz sermaye oluşturmaz.
- Satın alma fiyatı: 260.000 Euro
- Satın alma yan masrafları (NRW, emlakçıyla): yaklaşık 31.382 Euro, öz sermaye değil, gitti
- Taksit + aidat: ayda yaklaşık 1.510 Euro
- Karşılaştırma için sıcak kira: ayda 1.050 Euro
- Almanın ek yükü: ayda yaklaşık 460 Euro
Miravel iki yolu paralel simüle eder: Nuray alır ya da Nuray kiralar ve farkı ile bağlanmamış öz sermayeyi sermaye piyasasında değerlendirir.
- 5 yıl sonra: Kira yolu yaklaşık 14.200 Euro daha iyi (satın alma yan masrafları henüz amorti olmadı)
- 10 yıl sonra: Satın alma yolu yaklaşık 18.500 Euro daha iyi
- 15 yıl sonra: Satın alma yolu yaklaşık 57.000 Euro daha iyi
Yaklaşık 460 Euro ek yük ve 31.382 Euro batan satın alma yan masrafıyla, alma ve kiranın eşitlenmesi yaklaşık 8 yıl alır. Nuray kendine sormalı: Köln'de en az bu kadar uzun kalır mıyım?
Markus ve Lisa, Hannover. Çift, 102.000 Euro birleşik brüt.
Markus (54.000 Euro brüt, Steuerklasse III) ve Lisa (48.000 Euro brüt, Steuerklasse V) birlikte ayda yaklaşık 6.000 Euro nete ulaşıyor. 100.000 Euro biriktirdiler ve Hannover'de 380.000 Euroluk bir sıra ev inceliyorlar.
Niedersachsen %5 Grunderwerbsteuer alır. Noter, tapu ve emlakçıyla birlikte yaklaşık %10,6 ya da 40.166 Euro satın alma yan masrafı doğar.
- Satın alma fiyatı: 380.000 Euro
- Satın alma yan masrafları (Niedersachsen, emlakçıyla): yaklaşık 40.166 Euro
- Taksit, cari masraflar ve bakım yedeği: ayda yaklaşık 2.060 Euro
- Karşılaştırma için sıcak kira: ayda 1.650 Euro
- Almanın ek yükü: ayda yaklaşık 410 Euro
- 5 yıl sonra: Kira yolu yaklaşık 6.300 Euro daha iyi
- 10 yıl sonra: Satın alma yolu yaklaşık 53.300 Euro daha iyi
- 15 yıl sonra: Satın alma yolu yaklaşık 125.700 Euro daha iyi
Yaklaşık 410 Euro ek yükle yollar yaklaşık 6 yıl sonra eşitlenir. Hannover, pahalı bir büyükşehre göre daha uygun bir fiyat-kira çarpanına sahip. Uzun vadeli kalan, burada almakla belirgin biçimde önde olur.
Almanya'da Grunderwerbsteuer: ne ödemen gerekir
Grunderwerbsteuer, satın alma yan masraflarının en büyük değişken bileşenlerinden biridir. Bundesland'a göre güçlü biçimde değişir (2026 itibarıyla):
- %3,5: Bayern
- %5,0: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- %5,5: Bremen, Hamburg, Sachsen
- %6,0: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- %6,5: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Buna her zaman eklenir: noter (yaklaşık %1,5), tapu kaydı (yaklaşık %0,5). Bir emlakçı aracılığıyla: ek olarak katma değer vergisi dahil %3,57. Emlakçısız yan masraflar, Bundesland'a göre %5,5 ile %8,5 arasındadır. Emlakçıyla %9 ile %12 arasında.
Fiyat-kira çarpanı: „Almak“ ne zaman çok pahalı?
Fiyat-kira çarpanı (Vervielfältiger), bir gayrimenkul için kaç yıllık net soğuk kira ödediğini gösterir. 25 çarpanı şu demektir: bu nesne için 25 yıllık kira. Çarpan ne kadar yüksekse, „Almak“ın hesabı o kadar uzun sürer.
- 20'nin altı: genellikle uygun, „Almak“ daha hızlı hesabını verir
- 20 ile 25: orta şehirlerde ve iyi konumlarda iyi orta saha
- 25 ile 30: tutma süresinin yeterince uzun olup olmadığını eleştirel incele
- 30'un üzerinde: „Almak“ yalnızca çok uzun tutma süresinde ya da güçlü kira gelişiminde hesabını verir
- München ve Hamburg üst konumları: şu an 30 ile 40 kat
„Kiralamak“ın eğilimle daha iyi olduğu durumlar
- Yüksek fiyat-kira çarpanı (30'un üzerinde): kira, satın alma fiyatına göre uygundur.
- Kısa ya da belirsiz zaman ufku: iş değişikliği, taşınma, açık yaşam planı.
- Az öz sermaye: yüksek kredi oranı faiz yükünü ve riski artırır.
- Öz sermaye başka yerde kabul edilebilir riskte daha yüksek getiri sağlıyor.
„Almak“ın eğilimle daha iyi olduğu durumlar
- Uzun tutma süresi (fiyat-kira çarpanı 20'de tipik olarak 15 ile 20 yıl): satın alma yan masrafları amorti olur.
- Uygun fiyat-kira çarpanı (25'in altında): finansman taşınabilir.
- Yeterli öz sermaye: ideal olarak satın alma fiyatının %20 ile 30'u artı yan masraflar.
- Önümüzdeki yıllarda planlanmış büyük harcamalar olmadan istikrarlı gelir.
Miravel, alma ve kiralama senaryolarını senin somut rakamlarınla simüle eder: öz sermaye, satın alma fiyatı, faiz oranı, soğuk kira ve farkın değerlendirilmesi. Hangi yolun hangi zaman aralığında finansal olarak daha iyi çıktığını görürsün. Senin hanen için, tarayıcıda yerel.