Was ist die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist der Jahresmieteerlös geteilt durch den Kaufpreis, in Prozent. Eine Wohnung für 200.000 Euro mit 800 Euro Monatsmiete hat eine Bruttomietrendite von 4,8%. Für die tatsächliche Rendite müssen Kaufnebenkosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Leerstand abgezogen werden — die Nettomietrendite liegt typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte darunter.

Wie werden Mieteinnahmen in Deutschland versteuert?

Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Absetzbar sind Schuldzinsen, Gebäudeabschreibung (AfA, 2% pro Jahr auf den Gebäudeanteil), Verwaltungskosten und Instandhaltung.

Wie werden ETF-Gewinne in Deutschland versteuert?

Gewinne aus ETF-Verkäufen unterliegen der Abgeltungssteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag (zusammen ca. 26,375%). Dazu kommt jährlich die Vorabpauschale auf thesaurierende Fonds. Der Sparerpauschbetrag (1.000 Euro pro Person) ist steuerfrei.

Lohnt sich eine Kaufimmobilie als Kapitalanlage gegenüber einem ETF?

Das hängt von Mietrendite, Zinsniveau und Zeithorizont ab. In deutschen Städten mit hohem Kaufpreisfaktor übertrifft ein ETF-Depot bei gleich eingesetztem Kapital oft die Immobilie, besonders wenn die monatliche Unterdeckung aus dem Cashflow berücksichtigt wird. Miravel rechnet beide Szenarien mit deinen konkreten Zahlen.

Wohnung kaufen und vermieten oder ETF: Was bleibt langfristig mehr?

Kaufimmobilie oder ETF-Depot, dasselbe Eigenkapital, zwei sehr verschiedene Ergebnisse nach Steuern. Was die Modellrechnung für zwei Anlageszenarien zeigt.

Hast du 60.000 Euro und überlegst, was mehr daraus macht: eine Wohnung kaufen und vermieten, oder denselben Betrag in einen Aktien-ETF stecken? Beide Wege haben auf dem Papier ihren Reiz. Die Kaufimmobilie wirft Mieteinnahmen ab und baut Eigenkapital auf. Das ETF-Depot wächst ohne Aufwand. Was langfristig mehr bleibt, hängt von Mietrendite, Zinsniveau, Steuern und einem oft unterschätzten Faktor ab: deiner eigenen Zeit.

Die folgenden Zahlen sind Modellrechnungen. Kaufpreise, Mietrenditen und Renditeerwartungen variieren stark nach Lage und Zeitraum. Die Beispielrechnung unterstellt durchgehende Vermietung ohne Leerstand und einen über die Laufzeit festen Sollzins. Miravel rechnet mit deinen konkreten Zahlen.

Gleicher Startbetrag, zwei verschiedene Wege

Zwei Anleger haben jeweils 60.000 Euro. Anleger A kauft eine Wohnung für 200.000 Euro in einer mittelgroßen deutschen Stadt, bringt 60.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert 140.000 Euro über einen Kredit. Anleger B investiert 60.000 Euro in einen breit diversifizierten Aktien-ETF und zahlt keinen Kredit ab.

Die Kaufimmobilie: Was wirklich anfällt

Kaufpreis: 200.000 Euro, Kaufnebenkosten ca. 8% (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler): 16.000 Euro. Dieses Geld baut kein Eigenkapital auf
Monatliche Kreditrate bei 140.000 Euro und 3,8% Zinsen über 25 Jahre: ca. 724 Euro
Bruttomieteinnahmen bei 4% Bruttomietrendite: ca. 667 Euro pro Monat
Nicht-umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage: ca. 150 Euro pro Monat
Monatliche Unterdeckung aus eigener Tasche: konstant rund 207 Euro pro Monat über die gesamte Kreditlaufzeit (Miete und Rate bleiben im Modell gleich, die Unterdeckung schrumpft also nicht)
Steuerliche Entlastung: Zinsen und Gebäudeabschreibung (AfA, 2% von ca. 160.000 Euro Gebäudeanteil = 3.200 Euro/Jahr) sind als Werbungskosten absetzbar
Nach 25 Jahren: Kredit abbezahlt, Wohnung gehört dir. Wert bei 2% jährlicher Wertsteigerung: ca. 328.000 Euro

Das ETF-Depot: Was wirklich anfällt

Startinvestition: 60.000 Euro in einen thesaurierenden Aktien-ETF
Angenommene Rendite: 6% pro Jahr (konservativer Planungswert für globale Aktien). Aktienkurse schwanken, der Endwert ist ein Planungswert und kein garantierter Pfad. Wann gute und schlechte Jahre fallen, verändert das Ergebnis zusätzlich
Vorabpauschale: bei thesaurierenden Fonds fällt jährlich eine Kleinsteuer auf den fiktiven Wertzuwachs an
Abgeltungssteuer beim Verkauf: 25% plus Solidaritätszuschlag auf Gewinne, mit 30% Teilfreistellung für Aktienfonds und nach Abzug des Sparerpauschbetrags (1.000 Euro/Jahr)
Nach 25 Jahren bei 6% Rendite: ca. 258.000 Euro Endwert vor Steuer
Netto nach Abgeltungssteuer, inklusive 30% Teilfreistellung: ca. 228.000 Euro
Zeitaufwand: minimal, keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnung, kein Handwerker

Was die Modellrechnung zeigt

Der ehrliche Vergleich stellt beide vor denselben Aufwand: gleicher Startbetrag und gleiche monatliche Belastung. Anleger A schießt über die 25 Jahre rund 62.000 Euro aus eigener Tasche zu, im Schnitt rund 207 Euro im Monat. Legt Anleger B genau diese 207 Euro zusätzlich zu seinen 60.000 Euro an, kommt sein Depot nach Steuern auf rund 350.000 Euro. Anleger As Wohnung ist dann schuldenfrei und rund 328.000 Euro wert; zieht man die zugeschossenen 62.000 Euro ab, bleibt ein Nettovermögen von rund 266.000 Euro. Bei gleichem Gesamteinsatz liegt das ETF-Depot also rund 84.000 Euro vorn.

Anders sieht es aus, wenn Anleger B die 207 Euro im Monat nicht anlegt, sondern ausgibt. Dann bleibt es bei seinen einmalig investierten 60.000 Euro, nach Steuern rund 228.000 Euro, und die Immobilie liegt mit rund 266.000 Euro gut 38.500 Euro vorn. Der Unterschied ist also weniger eine Frage von Beton gegen Aktien als eine Frage der Disziplin: Die Wohnung erzwingt das monatliche Sparen, beim ETF musst du es selbst tun. Wer die Differenz ohnehin konsequent investiert, fährt mit dem Depot besser. Wer sie sonst ausgeben würde, baut über die Immobilie mehr Vermögen auf.

Was die Rendite kippt

Mietrendite: Unter 3% Bruttomietrendite wird die Rechnung für die Kaufimmobilie fast immer ungünstiger
Kreditkonditionen: Bei höheren Zinsen steigt die monatliche Unterdeckung, das Eigenkapital wird langsamer aufgebaut
Leerstand und Instandhaltung: Ein Mieterwechsel mit drei Monaten Leerstand und 5.000 Euro Renovierung verändert die Jahresrendite erheblich
Aktienmarktrendite: Liegt die ETF-Rendite langfristig bei nur 4% statt 6%, dreht sich das Ergebnis zugunsten der Immobilie
Wertsteigerung der Immobilie: In schrumpfenden Regionen kann der Immobilienwert stagnieren oder fallen
Klumpenrisiko: Die Wohnung ist eine einzelne, kreditfinanzierte Wette auf eine Lage und ein Objekt. Der ETF streut über tausende Firmen weltweit. Geht die eine Wohnung schief, trifft es dich voll. Beim ETF mittelt sich Einzelpech heraus.

Miravel simuliert beide Szenarien mit deinen Zahlen: deinem Eigenkapital, deiner lokalen Mietrendite, deinem Zinssatz und deiner Steuerklasse. Kostenlos, ohne Account, direkt im Browser.