Якими є додаткові витрати на купівлю в Німеччині?

Від 5,5 до 12 відсотків ціни купівлі, залежно від федеральної землі (податок на придбання нерухомості різниться від 3,5 % у Bayern до 6,5 % у Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland і Schleswig-Holstein) і від того, чи задіяний маклер. Нотаріус (близько 1,5 %) і поземельна книга (близько 0,5 %) додаються завжди.

Скільки часу, поки „купувати“ стає вигідно?

Це залежить від коефіцієнта ціни купівлі, зростання вартості та альтернативного вкладення. У прикладах тут: Köln близько 8 років, Hannover близько 6 років до зрівняння, після цього виграє купівля. За нижчого зростання вартості це триває довше. Для топлокацій на кшталт München (коефіцієнт 35–45): помітно довше. Miravel розраховує точку беззбитковості для твоїх конкретних цифр.

Чи можу я як іноземець купувати в Німеччині?

Так. Німеччина не знає обмежень на придбання нерухомості іноземними громадянами, байдуже з ЄС чи поза ним. Банки можуть мати власні вимоги, наприклад німецький дозвіл на перебування та підтверджений місцевий дохід.

Що таке коефіцієнт ціни купівлі?

Коефіцієнт ціни купівлі (або множник) — це ціна купівлі, поділена на річну чисту оренду без комунальних за об’єкт. Коефіцієнт 25 означає: ти платиш 25 річних орендних плат без комунальних за нерухомість. Що вищий коефіцієнт, то довше триває, поки „купувати“ стане фінансово вигідніше. У топлокаціях на кшталт München чи Hamburg він наразі лежить між 30 і 40.

Купувати чи орендувати: що Miravel розраховує для двох різних сімей

Власність не автоматично краща за оренду. Дві приклади сімей, два міста, два результати: що кажуть цифри, коли їх чесно прорахувати.

Купувати чи орендувати: здебільшого це емоційне питання. Miravel перетворює його на задачу з розрахунку. Те саме рішення, дві різні сім’ї, два різні результати.

Приклади розрахунків рахують з 6 % дохідності ETF на рік для вкладеного капіталу, 3 % зростання вартості на рік для нерухомості та 3,7 % номінальної ставки за кредитом. Ця ставка діє лише на період фіксованої ставки (Zinsbindung), який на практиці зазвичай становить 10–15 років; після його закінчення потрібне рефінансування за поточною ринковою ставкою, що може змінити загальні витрати. Ставка 3,7 % також діє для доброї кредитоспроможності за коефіцієнтом LTV нижче 80 %; з меншим власним капіталом (як у прикладі з Köln при ~91 % LTV) зазвичай слід закладати на 0,3–0,5 відсоткового пункту більше, що зміщує точку окупності на 1–2 роки. Порівняння активів показують чисті активи при продажу на відповідний момент, після витрат на продаж, номінально і без поправки на інфляцію. Це не прогноз, твої цифри залежать від твоїх конкретних припущень. Miravel моделює твій сценарій.

Nuray, Köln. Одна особа, 52 000 євро брутто.

Nuray 32, вона працює дизайнеркою в Köln, податковий клас I. Її чиста зарплата: близько 2 466 євро на місяць (2026). Вона назбирала 55 000 євро і думає купити двокімнатне житло за 260 000 євро.

У Nordrhein-Westfalen податок на придбання нерухомості (нім. Grunderwerbsteuer) становить 6,5 % від ціни купівлі. До цього додаються нотаріус (близько 1,5 %), поземельна книга (близько 0,5 %) і комісія маклера (близько 3,57 %). Загальні додаткові витрати на купівлю: близько 12 % або 31 382 євро. Ці витрати не формують власного капіталу в житлі.

Ціна купівлі: 260 000 євро
Додаткові витрати на купівлю (NRW, з маклером): близько 31 382 євро, не власний капітал, втрачено
Платіж + квартирний внесок: близько 1 510 євро на місяць
Оренда з комунальними для порівняння: 1 050 євро на місяць
Додаткове навантаження купівлі: близько 460 євро на місяць

Miravel моделює обидва шляхи паралельно: Nuray купує або Nuray орендує і вкладає різницю та незв’язаний власний капітал на ринку капіталу.

Через 5 років: шлях оренди приблизно на 14 200 євро кращий (додаткові витрати на купівлю ще не амортизовані)
Через 10 років: шлях купівлі приблизно на 18 500 євро кращий
Через 15 років: шлях купівлі приблизно на 57 000 євро кращий

За близько 460 євро додаткового навантаження і 31 382 євро втрачених додаткових витрат на купівлю потрібно близько 8 років, поки купівля та оренда зрівняються. Nuray має запитати себе: чи лишаюся я щонайменше так довго в Köln?

Markus і Lisa, Hannover. Пара, 102 000 євро спільного брутто.

Markus (54 000 євро брутто, податковий клас III) і Lisa (48 000 євро брутто, податковий клас V) разом мають близько 6 000 євро чистими на місяць. Вони назбирали 100 000 євро і придивляються до рядового будинку за 380 000 євро в Hannover.

Niedersachsen стягує 5 % податку на придбання нерухомості. З нотаріусом, поземельною книгою та маклером виникають додаткові витрати на купівлю близько 10,6 % або 40 166 євро.

Ціна купівлі: 380 000 євро
Додаткові витрати на купівлю (Niedersachsen, з маклером): близько 40 166 євро
Платіж, поточні витрати та резерв на ремонт: близько 2 060 євро на місяць
Оренда з комунальними для порівняння: 1 650 євро на місяць
Додаткове навантаження купівлі: близько 410 євро на місяць

Через 5 років: шлях оренди приблизно на 6 300 євро кращий
Через 10 років: шлях купівлі приблизно на 53 300 євро кращий
Через 15 років: шлях купівлі приблизно на 125 700 євро кращий

За близько 410 євро додаткового навантаження шляхи зрівнюються приблизно через 6 років. Hannover має вигідніший коефіцієнт ціни купівлі, ніж дороге велике місто. Хто лишається надовго, той тут із купівлею помітно попереду.

Податок на придбання нерухомості в Німеччині: що ти маєш платити

Податок на придбання нерухомості — одна з найбільших змінних складових додаткових витрат на купівлю. Він сильно різниться за федеральною землею (станом на 2026):

3,5 %: Bayern
5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
5,5 %: Bremen, Hamburg, Sachsen
6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

До цього завжди додаються: нотаріус (близько 1,5 %), запис у поземельну книгу (близько 0,5 %). За посередництва маклера: ще 3,57 % з урахуванням податку на додану вартість. Без маклера додаткові витрати лежать між 5,5 % і 8,5 % залежно від федеральної землі. З маклером між 9 % і 12 %.

Коефіцієнт ціни купівлі: коли „купувати“ занадто дорого?

Коефіцієнт ціни купівлі (множник) показує, скільки річних чистих орендних плат без комунальних ти платиш за нерухомість. Коефіцієнт 25 означає: 25 років оренди за цей об’єкт. Що вищий коефіцієнт, то довше триває, поки „купувати“ стане вигідно.

Нижче 20: зазвичай вигідно, „купувати“ окупається швидше
Від 20 до 25: добра золота середина в середніх містах і добрих локаціях
Від 25 до 30: критично перевірити, чи тривалість володіння достатньо довга
Понад 30: „купувати“ окупається лише за дуже тривалого володіння або сильного зростання оренди
Топлокації München і Hamburg: наразі 30–40x

Коли „орендувати“ зазвичай краще

Високий коефіцієнт ціни купівлі (понад 30): оренда вигідна відносно ціни купівлі.
Короткий або невизначений часовий горизонт: зміна роботи, переїзд, відкрите планування життя.
Мало власного капіталу: висока застава підвищує тягар відсотків і ризик.
Власний капітал дає деінде вищу дохідність за прийнятного ризику.

Коли „купувати“ зазвичай краще

Тривале володіння (за коефіцієнтом ціни купівлі 20 типово 15–20 років): додаткові витрати на купівлю амортизуються.
Вигідний коефіцієнт ціни купівлі (нижче 25): фінансування посильне.
Достатньо власного капіталу: в ідеалі 20–30 % від ціни купівлі плюс додаткові витрати.
Стабільний дохід без запланованих великих витрат у найближчі роки.

Miravel моделює сценарії купівлі та оренди з твоїми конкретними цифрами: власний капітал, ціна купівлі, відсоткова ставка, оренда без комунальних і вкладення різниці. Ти бачиш, який шлях за який період фінансово вигідніший. Для твоєї сім’ї, локально в браузері.