Mua hay thuê: Miravel tính ra gì cho hai gia đình khác nhau
Sở hữu nhà không tự động tốt hơn đi thuê. Hai gia đình ví dụ, hai thành phố, hai kết quả: con số nói gì khi bạn tính toán một cách trung thực.
Mua hay thuê: phần lớn là một câu hỏi cảm tính. Chúng tôi biến nó thành một bài toán. Cùng một quyết định, hai gia đình khác nhau, hai kết quả khác nhau.
Các phép tính ví dụ dùng lợi suất ETF 6 %/năm cho phần vốn được đầu tư, mức tăng giá 3 %/năm cho bất động sản và lãi suất danh nghĩa 3,7 % trong 25 năm. Lãi suất 3,7 % áp dụng cho khả năng tín dụng tốt với tỷ lệ vay dưới 80 % giá trị; với ít vốn tự có hơn (như ví dụ Köln) thường phải tính thêm 0,3 đến 0,5 điểm phần trăm. Các so sánh tài sản cho thấy tài sản ròng khi bán tại từng thời điểm, sau chi phí bán, theo giá trị danh nghĩa và chưa điều chỉnh lạm phát. Đây không phải dự báo, con số của bạn phụ thuộc vào các giả định cụ thể của bạn. Chúng tôi mô phỏng kịch bản của bạn.
Nuray, Köln. Độc thân, 52.000 Euro gộp.
Nuray 32 tuổi, làm nhà thiết kế ở Köln, Steuerklasse I (bậc thuế 1). Lương ròng của cô: khoảng 2.466 Euro mỗi tháng (2026). Cô đã tiết kiệm được 55.000 Euro và cân nhắc mua một căn hộ 2 phòng giá 260.000 Euro.
Ở Nordrhein-Westfalen, thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer) là 6,5 % giá mua. Cộng thêm công chứng (khoảng 1,5 %), sổ địa bạ (khoảng 0,5 %) và hoa hồng môi giới (khoảng 3,57 %). Tổng chi phí phụ khi mua: khoảng 12 % hay 31.382 Euro. Những chi phí này không tạo ra vốn tự có trong căn hộ.
- Giá mua: 260.000 Euro
- Chi phí phụ khi mua (NRW, có môi giới): khoảng 31.382 Euro, không phải vốn tự có, mất hẳn
- Khoản trả góp + phí quản lý nhà: khoảng 1.510 Euro mỗi tháng
- Tiền thuê gồm phí dịch vụ để so sánh: 1.050 Euro mỗi tháng
- Gánh nặng thêm khi mua: khoảng 460 Euro mỗi tháng
Chúng tôi mô phỏng song song cả hai con đường: Nuray mua, hoặc Nuray thuê và đầu tư phần chênh lệch cùng phần vốn tự có chưa bị ràng buộc vào thị trường vốn.
- Sau 5 năm: con đường thuê tốt hơn khoảng 14.200 Euro (chi phí phụ khi mua chưa được hoàn lại)
- Sau 10 năm: con đường mua tốt hơn khoảng 18.500 Euro
- Sau 15 năm: con đường mua tốt hơn khoảng 57.000 Euro
Với khoảng 460 Euro gánh nặng thêm và 31.382 Euro chi phí phụ khi mua đã mất, cần khoảng 8 năm để mua và thuê ngang nhau. Nuray phải tự hỏi: Tôi có ở lại Köln ít nhất chừng đó thời gian không?
Markus và Lisa, Hannover. Cặp đôi, 102.000 Euro tổng thu nhập gộp.
Markus (54.000 Euro gộp, Steuerklasse III) và Lisa (48.000 Euro gộp, Steuerklasse V) cùng nhau có khoảng 6.000 Euro ròng mỗi tháng. Họ đã tiết kiệm 100.000 Euro và đang xem một căn nhà liền kề giá 380.000 Euro ở Hannover.
Niedersachsen thu thuế chuyển nhượng bất động sản 5 %. Cộng công chứng, sổ địa bạ và môi giới, chi phí phụ khi mua khoảng 10,6 % hay 40.166 Euro.
- Giá mua: 380.000 Euro
- Chi phí phụ khi mua (Niedersachsen, có môi giới): khoảng 40.166 Euro
- Khoản trả góp, chi phí thường xuyên và quỹ dự phòng bảo trì: khoảng 2.060 Euro mỗi tháng
- Tiền thuê gồm phí dịch vụ để so sánh: 1.650 Euro mỗi tháng
- Gánh nặng thêm khi mua: khoảng 410 Euro mỗi tháng
- Sau 5 năm: con đường thuê tốt hơn khoảng 6.300 Euro
- Sau 10 năm: con đường mua tốt hơn khoảng 53.300 Euro
- Sau 15 năm: con đường mua tốt hơn khoảng 125.700 Euro
Với khoảng 410 Euro gánh nặng thêm, hai con đường cân bằng sau khoảng 6 năm. Hannover có hệ số giá mua thuận lợi hơn một đô thị lớn đắt đỏ. Ai ở lại lâu dài thì việc mua rõ ràng có lợi hơn ở đây.
Thuế chuyển nhượng bất động sản ở Đức: bạn phải trả gì
Thuế chuyển nhượng bất động sản là một trong những thành phần biến đổi lớn nhất của chi phí phụ khi mua. Nó dao động mạnh theo Bundesland (tính đến 2026):
- 3,5 %: Bayern
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Bremen, Hamburg, Sachsen
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Luôn cộng thêm: công chứng (khoảng 1,5 %), đăng ký sổ địa bạ (khoảng 0,5 %). Khi qua môi giới: thêm 3,57 % gồm thuế giá trị gia tăng. Không qua môi giới, chi phí phụ nằm trong khoảng 5,5 % đến 8,5 % tùy Bundesland. Có môi giới thì từ 9 % đến 12 %.
Hệ số giá mua: khi nào „Mua“ là quá đắt?
Hệ số giá mua (Kaufpreisfaktor, hay hệ số nhân) cho biết bạn trả bao nhiêu năm tiền thuê ròng không gồm phí dịch vụ cho một bất động sản. Hệ số 25 nghĩa là: 25 năm tiền thuê cho căn này. Hệ số càng cao, càng lâu mới đến lúc „Mua“ có lợi.
- Dưới 20: thường rẻ, „Mua“ có lợi nhanh hơn
- 20 đến 25: vùng trung bình tốt ở các thành phố vừa và vị trí tốt
- 25 đến 30: cần xem kỹ liệu thời gian giữ có đủ dài hay không
- Trên 30: „Mua“ chỉ có lợi khi giữ rất lâu hoặc tiền thuê tăng mạnh
- Vị trí đỉnh ở München và Hamburg: hiện tại 30 đến 40 lần
Khi nào „Thuê“ thường tốt hơn
- Hệ số giá mua cao (trên 30): tiền thuê rẻ so với giá mua.
- Khung thời gian ngắn hoặc không chắc chắn: đổi việc, chuyển nơi ở, kế hoạch sống còn bỏ ngỏ.
- Ít vốn tự có: tỷ lệ vay cao làm tăng gánh nặng lãi và rủi ro.
- Vốn tự có sinh lợi cao hơn ở nơi khác với rủi ro chấp nhận được.
Khi nào „Mua“ thường tốt hơn
- Thời gian giữ dài (với hệ số giá mua 20 thường là 15 đến 20 năm): chi phí phụ khi mua được hoàn lại.
- Hệ số giá mua thuận lợi (dưới 25): khoản vay có thể gánh được.
- Đủ vốn tự có: lý tưởng là 20 đến 30 % giá mua cộng chi phí phụ.
- Thu nhập ổn định, không có chi tiêu lớn dự kiến trong những năm tới.
Chúng tôi mô phỏng các kịch bản mua và thuê với con số cụ thể của bạn: vốn tự có, giá mua, lãi suất, tiền thuê không gồm phí dịch vụ và việc đầu tư phần chênh lệch. Bạn thấy con đường nào tốt hơn về tài chính trong khoảng thời gian nào. Cho gia đình bạn, cục bộ trong trình duyệt.