Kupić mieszkanie i wynająć czy ETF: co długofalowo zostaje więcej?

Mieszkanie na wynajem czy portfel ETF: ten sam kapitał własny, dwa bardzo różne wyniki po podatkach. Co pokazuje wyliczenie modelowe dla dwóch scenariuszy inwestycyjnych.

Masz 60 000 euro i zastanawiasz się, co da z tego więcej: kupić mieszkanie i wynająć je, czy włożyć tę samą kwotę w ETF akcyjny? Obie drogi mają na papierze swój urok. Mieszkanie na wynajem przynosi czynsz i buduje kapitał własny. Portfel ETF rośnie bez wysiłku. Co długofalowo zostaje więcej, zależy od rentowności najmu, poziomu stóp, podatków i często niedocenianego czynnika: Twojego własnego czasu.

Poniższe liczby to wyliczenia modelowe. Ceny zakupu, rentowności najmu i oczekiwane stopy zwrotu mocno różnią się w zależności od lokalizacji i okresu. Przykładowe wyliczenie zakłada ciągły najem bez pustostanu i stałe oprocentowanie kredytu przez cały okres. Czynsz i koszty utrzymania rosną w modelu o 2% rocznie, a przy sprzedaży naliczane są koszty sprzedaży 3,57%. Miravel liczy na Twoich konkretnych liczbach.

Ta sama kwota startowa, dwie różne drogi

Dwoje inwestorów ma po 60 000 euro. Inwestor A kupuje mieszkanie za 200 000 euro w średniej wielkości niemieckim mieście, wnosi 60 000 euro kapitału własnego i finansuje 140 000 euro kredytem. Inwestor B inwestuje 60 000 euro w szeroko zdywersyfikowany ETF akcyjny i nie spłaca żadnego kredytu.

Mieszkanie na wynajem: co naprawdę wypada

Cena zakupu: 200 000 euro, koszty dodatkowe zakupu ok. 8% (Grunderwerbsteuer, notariusz, księga wieczysta, pośrednik): 16 000 euro. Te pieniądze nie budują kapitału własnego
Miesięczna rata kredytu przy 140 000 euro i 3,8% oprocentowania przez 25 lat: ok. 724 euro
Przychody z najmu brutto przy 4% rentowności najmu brutto: na początku ok. 667 euro miesięcznie, w modelu rosnące o 2% rocznie
Koszty eksploatacji nieprzenoszalne na najemcę i rezerwa na utrzymanie: na początku ok. 150 euro miesięcznie, również rosnące o 2% rocznie
Miesięczny niedobór z własnej kieszeni: na początku około 207 euro miesięcznie. Ponieważ czynsz rośnie, a rata kredytu pozostaje stała, niedobór kurczy się do końca okresu do około 85 euro. Łącznie dopłacasz przez 25 lat około 33 000 euro
Ulga podatkowa: odsetki i amortyzacja budynku (niem. AfA, 2% z ok. 160 000 euro wartości budynku = 3200 euro/rok) są odliczalne jako koszty uzyskania przychodu
Po 25 latach: kredyt spłacony, mieszkanie należy do Ciebie. Wartość przy 2% rocznego wzrostu wartości: ok. 328 000 euro. Przy sprzedaży odchodzą od tego koszty sprzedaży około 12 000 euro

Portfel ETF: co naprawdę wypada

Inwestycja początkowa: 60 000 euro w akumulujący ETF akcyjny
Założona stopa zwrotu: 6% rocznie (ostrożna wartość planistyczna dla globalnych akcji, nie gwarancja)
Zaliczka z góry (niem. Vorabpauschale): przy funduszach akumulujących należny jest co roku drobny podatek od fikcyjnego przyrostu wartości
Podatek ryczałtowy przy sprzedaży (niem. Abgeltungssteuer): 25% plus dodatek solidarnościowy od zysków, z 30% zwolnieniem częściowym dla funduszy akcyjnych i po odliczeniu kwoty wolnej dla oszczędzających (1000 euro/rok)
Po 25 latach przy 6% stopie zwrotu: ok. 258 000 euro wartości końcowej przed podatkiem
Netto po podatku ryczałtowym, z 30% zwolnieniem częściowym: ok. 228 000 euro
Nakład czasu: minimalny, bez szukania najemcy, bez rozliczenia kosztów, bez fachowca

Co pokazuje wyliczenie modelowe

Uczciwe porównanie stawia oboje przed tym samym obciążeniem startowym: ta sama kwota startowa i na początku ta sama miesięczna kwota oszczędzania. Inwestor A dopłaca na początku około 207 euro miesięcznie; ponieważ czynsz rośnie, jego dopłata kurczy się z biegiem lat, łącznie to około 33 000 euro. Jeśli inwestor B przez cały okres inwestuje 207 euro dodatkowo do swoich 60 000 euro, jego portfel po podatkach dochodzi do około 350 000 euro; wkłada jednak przez ten czas także około 29 000 euro więcej niż A. Mieszkanie inwestora A jest wtedy wolne od długów i warte około 328 000 euro; po odjęciu około 12 000 euro kosztów sprzedaży i dopłaconych 33 000 euro zostaje majątek netto około 283 000 euro. Kto konsekwentnie utrzyma początkową miesięczną ratę, jest więc z portfelem ETF o około 67 000 euro do przodu.

Inaczej wygląda to, gdy inwestor B nie inwestuje tych 207 euro miesięcznie, tylko je wydaje. Wtedy zostaje przy jednorazowo zainwestowanych 60 000 euro, po podatkach około 228 000 euro, a nieruchomość z około 283 000 euro jest do przodu o dobre 55 800 euro. Różnica to więc mniej kwestia betonu kontra akcje, a bardziej kwestia dyscypliny: mieszkanie wymusza miesięczne oszczędzanie, przy ETF musisz to robić sam. Kto i tak konsekwentnie inwestuje różnicę, wychodzi lepiej na portfelu. Kto inaczej by ją wydał, buduje więcej majątku przez nieruchomość.

Co odwraca stopę zwrotu

Rentowność najmu: poniżej 3% rentowności najmu brutto rachunek dla mieszkania na wynajem prawie zawsze robi się mniej korzystny
Warunki kredytu: przy wyższym oprocentowaniu rośnie miesięczny niedobór, kapitał własny buduje się wolniej
Pustostan i utrzymanie: zmiana najemcy z trzema miesiącami pustostanu i 5000 euro remontu znacznie zmienia roczną stopę zwrotu
Stopa zwrotu z rynku akcji: jeśli stopa zwrotu z ETF długofalowo wynosi tylko 4% zamiast 6%, wynik odwraca się na korzyść nieruchomości
Wzrost wartości nieruchomości: w kurczących się regionach wartość nieruchomości może stać w miejscu albo spadać
Ryzyko koncentracji: mieszkanie to pojedynczy, finansowany kredytem zakład na jedną lokalizację i jeden obiekt. ETF rozkłada się na tysiące firm na całym świecie. Jeśli to jedno mieszkanie się nie uda, uderza w Ciebie w pełni. Przy ETF pojedynczy pech się uśrednia.

Miravel symuluje oba scenariusze na Twoich liczbach: Twoim kapitale własnym, Twojej lokalnej rentowności najmu, Twoim oprocentowaniu i Twojej klasie podatkowej. Za darmo, bez konta, prosto w przeglądarce.