Daire alıp kiraya vermek mi ETF mi: Uzun vadede daha çok ne kalır?

Kiralık gayrimenkul mü ETF portföyü mü: aynı öz sermaye, vergilerden sonra iki çok farklı sonuç. Model hesaplamanın iki yatırım senaryosu için gösterdikleri.

60.000 Euron var ve bundan daha çoğunu neyin yapacağını mı düşünüyorsun: bir daire alıp kiraya vermek mi, yoksa aynı tutarı bir hisse senedi ETF'ine koymak mı? İki yolun da kağıt üzerinde cazibesi var. Kiralık gayrimenkul kira geliri getirir ve öz sermaye oluşturur. ETF portföyü emek olmadan büyür. Uzun vadede daha çok ne kalacağı, kira getirisine, faiz düzeyine, vergilere ve çoğu zaman hafife alınan bir faktöre bağlıdır: senin kendi zamanına.

Aşağıdaki rakamlar model hesaplamalarıdır. Satın alma fiyatları, kira getirileri ve getiri beklentileri konuma ve zaman aralığına göre güçlü biçimde değişir. Örnek hesaplama, boş kalma olmadan kesintisiz kiralama ve süre boyunca sabit bir kredi faizi varsayar. Modelde kira ve bakım yılda %2 artar, satışta %3,57 satış masrafı düşülür. Miravel senin somut rakamlarınla hesaplar.

Aynı başlangıç tutarı, iki farklı yol

İki yatırımcının her birinde 60.000 Euro var. Yatırımcı A, orta büyüklükte bir Alman şehrinde 200.000 Euroya bir daire alıyor, 60.000 Euro öz sermaye koyuyor ve 140.000 Euroyu bir kredi üzerinden finanse ediyor. Yatırımcı B, 60.000 Euroyu geniş çeşitlendirilmiş bir hisse senedi ETF'ine yatırıyor ve kredi ödemiyor.

Kiralık gayrimenkul: Gerçekte ne ortaya çıkar

Satın alma fiyatı: 200.000 Euro, satın alma yan masrafları yaklaşık %8 (Grunderwerbsteuer, noter, tapu, emlakçı): 16.000 Euro. Bu para öz sermaye oluşturmaz
140.000 Euro ve 25 yıl boyunca %3,8 faizde aylık kredi taksiti: yaklaşık 724 Euro
%4 brüt kira getirisinde brüt kira gelirleri: başlangıçta ayda yaklaşık 667 Euro, modelde yılda %2 artarak
Kiracıya yansıtılamayan işletme masrafları ve bakım yedeği: başlangıçta ayda yaklaşık 150 Euro, o da yılda %2 artarak
Kendi cebinden aylık açık: başlangıçta ayda yaklaşık 207 Euro. Kira arttığı, kredi taksiti ise sabit kaldığı için açık, sürenin sonuna doğru yaklaşık 85 Euroya küçülür. 25 yıl boyunca toplamda yaklaşık 33.000 Euro eklersin
Vergi rahatlaması: Faizler ve bina amortismanı (AfA, yaklaşık 160.000 Euro bina payının %2'si = yılda 3.200 Euro) gider olarak düşülebilir
25 yıl sonra: Kredi ödendi, daire sana ait, yılda %2 değer artışında değer: yaklaşık 328.000 Euro. Bir satışta bundan yaklaşık 12.000 Euro satış masrafı düşülür

ETF portföyü: Gerçekte ne ortaya çıkar

Başlangıç yatırımı: 60.000 Euro, biriktiren bir hisse senedi ETF'ine
Varsayılan getiri: yılda %6 (küresel hisse senetleri için temkinli planlama değeri, garanti değil)
Vorabpauschale: biriktiren fonlarda her yıl, kurgusal değer artışına küçük bir vergi düşer
Satışta Abgeltungssteuer: kazançlara %25 artı dayanışma katkısı, hisse senedi fonları için %30 kısmi muafiyetle ve tasarruf muafiyet tutarı (yılda 1.000 Euro) düşüldükten sonra
%6 getiride 25 yıl sonra: vergi öncesi yaklaşık 258.000 Euro son değer
Abgeltungssteuer sonrası net, %30 kısmi muafiyet dahil: yaklaşık 228.000 Euro
Zaman harcaması: minimal, kiracı arama yok, yan masraf hesabı yok, tamirci yok

Model hesaplamanın gösterdiği

Dürüst karşılaştırma ikisini de aynı başlangıç yüküne koyar: aynı başlangıç tutarı ve başlangıçta aynı aylık tasarruf. Yatırımcı A başta ayda yaklaşık 207 Euro ekler; kira arttığı için bu ek ödeme yıllar içinde küçülür, toplamda yaklaşık 33.000 Euro eder. Yatırımcı B süre boyunca 207 Euroyu 60.000 Eurosuna ek olarak yatırırsa, portföyü vergilerden sonra yaklaşık 350.000 Euroya gelir; ancak bu süre içinde A'dan yaklaşık 29.000 Euro daha fazla da koymuş olur. Yatırımcı A'nın dairesi o zaman borçsuz ve yaklaşık 328.000 Euro değerinde; yaklaşık 12.000 Euro satış masrafı ve eklenen 33.000 Euro çıkarılınca yaklaşık 283.000 Euro net servet kalır. Başlangıçtaki aylık tutarı kararlılıkla sürdüren, ETF portföyüyle yani yaklaşık 67.000 Euro önde.

Yatırımcı B aydaki 207 Euroyu yatırmaz da harcarsa durum farklı görünür. O zaman bir kez yatırdığı 60.000 Eurosunda kalır, vergilerden sonra yaklaşık 228.000 Euro, ve gayrimenkul yaklaşık 283.000 Euroyla iyi bir 55.800 Euro önde olur. Yani fark, beton ile hisse senedinden çok bir disiplin sorusudur: Daire aylık tasarrufu zorlar, ETF'te bunu kendin yapmalısın. Farkı zaten kararlılıkla yatıran, portföyle daha iyi gider. Onu yoksa harcayacak olan, gayrimenkul üzerinden daha fazla servet oluşturur.

Getiriyi neyin çevirdiği

Kira getirisi: %3 brüt kira getirisinin altında, kiralık gayrimenkulün hesabı neredeyse her zaman daha olumsuz olur
Kredi koşulları: Daha yüksek faizlerde aylık açık artar, öz sermaye daha yavaş oluşur
Boş kalma ve bakım: Üç ay boş kalma ve 5.000 Euro tadilatla bir kiracı değişimi, yıllık getiriyi önemli ölçüde değiştirir
Hisse senedi piyasası getirisi: ETF getirisi uzun vadede %6 yerine yalnızca %4 olursa, sonuç gayrimenkul lehine döner
Gayrimenkulün değer artışı: Küçülen bölgelerde gayrimenkul değeri durağanlaşabilir ya da düşebilir
Yoğunlaşma riski: Daire, tek bir konuma ve nesneye kredi finansmanlı tek bir bahistir. ETF dünya genelinde binlerce şirkete yayılır. Tek daire ters giderse, seni tam vurur. ETF'te tek şanssızlık ortalamada erir.

Miravel her iki senaryoyu da senin rakamlarınla simüle eder: öz sermayen, yerel kira getirin, faiz oranın ve Steuerklasse'n. Ücretsiz, hesapsız, doğrudan tarayıcıda.