Купити житло і здавати в оренду чи ETF: що в довгостроковій перспективі лишає більше?

Нерухомість на купівлю чи депо ETF: той самий власний капітал, два дуже різні результати після податків. Що показує модельний розрахунок для двох сценаріїв вкладення.

У тебе є 60 000 євро і ти думаєш, що зробить з них більше: купити житло і здавати в оренду чи вкласти ту саму суму в акційний ETF? Обидва шляхи на папері мають свою привабливість. Нерухомість на купівлю дає орендний дохід і будує власний капітал. Депо ETF росте без зусиль. Що в довгостроковій перспективі лишає більше, залежить від орендної дохідності, рівня відсотків, податків і часто недооціненого чинника: твого власного часу.

Наведені цифри — це модельні розрахунки. Ціни купівлі, орендні дохідності та очікування дохідності сильно різняться за локацією та періодом. Прикладний розрахунок припускає безперервну оренду без простою і фіксовану на весь строк номінальну ставку за кредитом. Оренда та витрати на утримання зростають у моделі на 2 % на рік, при продажу виникають витрати на продаж 3,57 %. Miravel рахує з твоїми конкретними цифрами.

Та сама стартова сума, два різні шляхи

Двоє інвесторів мають по 60 000 євро. Інвестор A купує житло за 200 000 євро в середньому за розміром німецькому місті, вносить 60 000 євро власного капіталу і фінансує 140 000 євро через кредит. Інвестор B вкладає 60 000 євро в широко диверсифікований акційний ETF і не погашає кредиту.

Нерухомість на купівлю: що насправді виникає

• Ціна купівлі: 200 000 євро, додаткові витрати на купівлю близько 8 % (податок на придбання нерухомості, нотаріус, поземельна книга, маклер): 16 000 євро. Ці гроші не будують власного капіталу
• Місячний платіж за кредитом при 140 000 євро і 3,8 % відсотків протягом 25 років: близько 724 євро
• Орендний дохід брутто при 4 % брутто-орендної дохідності: спочатку близько 667 євро на місяць, у моделі зростає на 2 % на рік
• Експлуатаційні витрати, що не перекладаються на орендаря, і резерв на ремонт: спочатку близько 150 євро на місяць, теж зростають на 2 % на рік
• Місячна недостача з власної кишені: спочатку близько 207 євро на місяць. Оскільки оренда зростає, а платіж за кредитом лишається фіксованим, недостача до кінця строку зменшується приблизно до 85 євро. Загалом за 25 років ти докладаєш близько 33 000 євро
• Податкове полегшення: відсотки та амортизація будівлі (нім. AfA, 2 % від близько 160 000 євро частки будівлі = 3 200 євро/рік) можна відняти як витрати на отримання доходу
• Через 25 років: кредит погашено, житло належить тобі. Вартість при 2 % річного зростання вартості: близько 328 000 євро. При продажу з цього віднімаються витрати на продаж близько 12 000 євро

Депо ETF: що насправді виникає

• Стартова інвестиція: 60 000 євро в накопичувальний акційний ETF
• Припущена дохідність: 6 % на рік (обережне планове значення для глобальних акцій, без гарантії)
• Попередній паушал: для накопичувальних фондів щороку виникає невеликий податок на фіктивний приріст вартості
• Податок на дохід з капіталу при продажу: 25 % плюс надбавка на солідарність на прибуток, з 30 % частковим звільненням для акційних фондів і після вирахування паушальної суми для заощаджень (1 000 євро/рік)
• Через 25 років при 6 % дохідності: близько 258 000 євро кінцевої вартості до податку
• Чистими після податку на дохід з капіталу, з урахуванням 30 % часткового звільнення: близько 228 000 євро
• Витрати часу: мінімальні, без пошуку орендарів, без розрахунку комунальних, без майстра

Що показує модельний розрахунок

Чесне порівняння ставить обох перед тим самим стартовим навантаженням: та сама стартова сума і спочатку та сама місячна сума заощадження. Інвестор A докладає спершу близько 207 євро на місяць; оскільки оренда зростає, його доплата з роками зменшується, загалом це близько 33 000 євро. Якщо інвестор B протягом усього строку вкладає 207 євро додатково до своїх 60 000 євро, його депо після податків сягне близько 350 000 євро; щоправда, за цей час він вкладає й приблизно на 29 000 євро більше, ніж A. Житло інвестора A тоді без боргів і вартує близько 328 000 євро; після віднімання близько 12 000 євро витрат на продаж і докладених 33 000 євро лишаються чисті активи близько 283 000 євро. Хто послідовно тримає початкову місячну суму, той з депо ETF, отже, попереду приблизно на 67 000 євро.

Інакше виглядає, якщо інвестор B не вкладає 207 євро на місяць, а витрачає. Тоді лишається при його одноразово інвестованих 60 000 євро, після податків близько 228 000 євро, і нерухомість з близько 283 000 євро попереду на добрих 55 800 євро. Тож різниця — це менше питання бетону проти акцій, ніж питання дисципліни: житло змушує до місячного заощадження, при ETF ти маєш робити це сам. Хто різницю і так послідовно інвестує, той з депо їде краще. Хто її інакше витратив би, той через нерухомість будує більше активів.

Що перекидає дохідність

• Орендна дохідність: нижче 3 % брутто-орендної дохідності розрахунок для нерухомості на купівлю майже завжди стає невигіднішим
• Умови кредиту: за вищих відсотків зростає місячна недостача, власний капітал будується повільніше
• Простій і ремонт: зміна орендаря з трьома місяцями простою і 5 000 євро ремонту суттєво змінює річну дохідність
• Дохідність ринку акцій: якщо дохідність ETF у довгостроковій перспективі лежить лише на 4 % замість 6 %, результат перевертається на користь нерухомості
• Зростання вартості нерухомості: у регіонах, що скорочуються, вартість нерухомості може стагнувати або падати
• Ризик концентрації: житло — це одна-єдина, кредитно фінансована ставка на одну локацію та один об’єкт. ETF розкладається на тисячі компаній по всьому світу. Якщо з одним житлом щось іде не так, це б’є по тобі сповна. При ETF одиничне невезіння усереднюється.

Miravel моделює обидва сценарії з твоїми цифрами: твоїм власним капіталом, твоєю місцевою орендною дохідністю, твоєю відсотковою ставкою та твоїм податковим класом. Безкоштовно, без облікового запису, прямо в браузері.