Mua căn hộ cho thuê hay ETF: Về lâu dài cái nào còn lại nhiều hơn?

Bất động sản để mua hay tài khoản ETF: cùng một khoản vốn tự có, hai kết quả rất khác nhau sau thuế. Phép tính mô hình cho thấy gì với hai kịch bản đầu tư.

Bạn có 60.000 Euro và cân nhắc cái nào sinh lợi nhiều hơn: mua một căn hộ rồi cho thuê, hay bỏ cùng số tiền vào một quỹ ETF cổ phiếu? Cả hai con đường trên giấy đều hấp dẫn. Bất động sản để mua mang lại tiền thuê và xây dựng vốn tự có. Tài khoản ETF tăng trưởng mà không tốn công. Về lâu dài cái nào còn lại nhiều hơn phụ thuộc vào lợi suất cho thuê, mặt bằng lãi suất, thuế và một yếu tố thường bị đánh giá thấp: thời gian của chính bạn.

Những con số sau đây là tính toán theo mô hình. Giá mua, lợi suất cho thuê và kỳ vọng lợi suất dao động mạnh theo vị trí và thời kỳ. Phép tính ví dụ giả định cho thuê liên tục không có thời gian trống và một lãi suất danh nghĩa cố định suốt thời hạn. Trong mô hình, tiền thuê và chi phí bảo trì tăng 2 % mỗi năm, khi bán phát sinh chi phí bán 3,57 %. Chúng tôi tính với con số cụ thể của bạn.

Cùng số tiền khởi đầu, hai con đường khác nhau

Hai nhà đầu tư mỗi người có 60.000 Euro. Nhà đầu tư A mua một căn hộ giá 200.000 Euro ở một thành phố cỡ vừa của Đức, đưa vào 60.000 Euro vốn tự có và vay 140.000 Euro qua tín dụng. Nhà đầu tư B đầu tư 60.000 Euro vào một quỹ ETF cổ phiếu đa dạng rộng và không trả khoản vay nào.

Bất động sản để mua: Thực sự phát sinh những gì

• Giá mua: 200.000 Euro, chi phí phụ khi mua khoảng 8 % (thuế chuyển nhượng bất động sản, công chứng, sổ địa bạ, môi giới): 16.000 Euro. Số tiền này không xây dựng vốn tự có
• Khoản trả góp hằng tháng với 140.000 Euro và lãi 3,8 % trong 25 năm: khoảng 724 Euro
• Tiền thuê gộp với lợi suất cho thuê gộp 4 %: ban đầu khoảng 667 Euro mỗi tháng, trong mô hình tăng 2 % mỗi năm
• Chi phí vận hành không thể chuyển sang người thuê và quỹ dự phòng bảo trì: ban đầu khoảng 150 Euro mỗi tháng, cũng tăng 2 % mỗi năm
• Thiếu hụt hằng tháng phải bù từ túi riêng: ban đầu khoảng 207 Euro mỗi tháng. Vì tiền thuê tăng còn khoản trả góp giữ nguyên, thiếu hụt co lại còn khoảng 85 Euro vào cuối thời hạn. Tổng cộng trong 25 năm bạn bù khoảng 33.000 Euro
• Giảm gánh nặng thuế: Lãi vay và khấu hao công trình (AfA, 2 % của khoảng 160.000 Euro phần công trình = 3.200 Euro/năm) được khấu trừ như chi phí thu nhập (Werbungskosten)
• Sau 25 năm: khoản vay đã trả hết, căn hộ thuộc về bạn, giá trị với mức tăng giá 2 % mỗi năm: khoảng 328.000 Euro. Khi bán, trừ đi khoảng 12.000 Euro chi phí bán

Tài khoản ETF: Thực sự phát sinh những gì

• Đầu tư khởi đầu: 60.000 Euro vào một quỹ ETF cổ phiếu tích lũy
• Lợi suất giả định: 6 % mỗi năm (giá trị lập kế hoạch thận trọng cho cổ phiếu toàn cầu, không phải bảo đảm)
• Khoản thuế tạm ứng (Vorabpauschale): với quỹ tích lũy, mỗi năm phát sinh một khoản thuế nhỏ trên mức tăng giá trị giả định
• Thuế khấu trừ khi bán: 25 % cộng phụ phí đoàn kết trên lợi nhuận, với 30 % miễn một phần cho quỹ cổ phiếu và sau khi trừ khoản miễn thuế tiết kiệm (1.000 Euro/năm)
• Sau 25 năm với lợi suất 6 %: khoảng 258.000 Euro giá trị cuối trước thuế
• Ròng sau thuế khấu trừ, gồm 30 % miễn một phần: khoảng 228.000 Euro
• Thời gian bỏ ra: tối thiểu, không tìm người thuê, không quyết toán chi phí phụ, không thợ sửa chữa

Phép tính mô hình cho thấy gì

Phép so sánh trung thực đặt cả hai trước cùng một gánh nặng khởi đầu: cùng số tiền khởi đầu và ban đầu cùng mức tiết kiệm hằng tháng. Nhà đầu tư A ban đầu bù khoảng 207 Euro mỗi tháng; vì tiền thuê tăng, khoản bù này co lại theo năm tháng, tổng cộng khoảng 33.000 Euro. Nếu nhà đầu tư B suốt thời hạn đầu tư 207 Euro thêm vào 60.000 Euro của mình, tài khoản của anh sau thuế đạt khoảng 350.000 Euro; tuy vậy trong thời gian đó anh cũng bỏ vào nhiều hơn A khoảng 29.000 Euro. Căn hộ của nhà đầu tư A khi đó hết nợ và trị giá khoảng 328.000 Euro; sau khi trừ khoảng 12.000 Euro chi phí bán và 33.000 Euro đã bù vào, còn lại tài sản ròng khoảng 283.000 Euro. Ai kiên trì giữ mức đóng hằng tháng ban đầu thì với tài khoản ETF vì thế dẫn trước khoảng 67.000 Euro.

Khác đi khi nhà đầu tư B không đầu tư 207 Euro mỗi tháng mà tiêu nó. Khi đó chỉ còn 60.000 Euro đầu tư một lần của anh, sau thuế khoảng 228.000 Euro, và bất động sản với khoảng 283.000 Euro dẫn trước khoảng 55.800 Euro. Khác biệt vì thế ít là chuyện bê-tông đấu với cổ phiếu hơn là chuyện kỷ luật: Căn hộ ép buộc tiết kiệm hằng tháng, với ETF bạn phải tự làm điều đó. Ai dù sao cũng đầu tư phần chênh lệch một cách nhất quán thì làm tốt hơn với tài khoản. Ai mà sẽ tiêu nó thì xây dựng nhiều tài sản hơn qua bất động sản.

Điều gì làm lật kết quả lợi suất

• Lợi suất cho thuê: Dưới 3 % lợi suất cho thuê gộp, phép tính cho bất động sản để mua hầu như luôn bất lợi hơn
• Điều kiện tín dụng: Với lãi suất cao hơn, thiếu hụt hằng tháng tăng, vốn tự có được xây dựng chậm hơn
• Thời gian trống và bảo trì: Một lần đổi người thuê với ba tháng trống và 5.000 Euro sửa chữa làm thay đổi đáng kể lợi suất năm
• Lợi suất thị trường cổ phiếu: Nếu lợi suất ETF dài hạn chỉ 4 % thay vì 6 %, kết quả nghiêng về phía bất động sản
• Mức tăng giá bất động sản: Ở các vùng đang co lại, giá trị bất động sản có thể đứng yên hoặc giảm
• Rủi ro tập trung: Căn hộ là một ván cược đơn lẻ, vay vốn, vào một vị trí và một đối tượng. ETF trải rộng trên hàng nghìn công ty toàn cầu. Nếu căn hộ trục trặc, bạn chịu trọn. Với ETF, vận rủi đơn lẻ được trung hòa.

Chúng tôi mô phỏng cả hai kịch bản với con số của bạn: vốn tự có của bạn, lợi suất cho thuê tại địa phương của bạn, lãi suất của bạn và bậc thuế của bạn. Miễn phí, không cần tài khoản, trực tiếp trong trình duyệt.