Drugie dziecko i zakup domu w tym samym roku: da się to pogodzić?

Kalkulator dla rodzin pokazuje ci Elterngeld. Kalkulator kredytu hipotecznego pokazuje ci ratę. Żaden z nich nie pokazuje, co się dzieje, gdy bank patrzy na twój dochód akurat w roku, w którym ten dochód spada. Dwa gospodarstwa domowe, obie decyzje w tym samym roku.

Dwie decyzje życiowe, każda przemyślana osobno. Drugie dziecko. Własne mieszkanie albo dom. Problem nie bierze się z żadnej z tych decyzji z osobna, tylko z ich wzajemnego czasu. Kto jest na urlopie rodzicielskim albo dopiero wraca do pracy na część etatu, widzi swój dochód niższy właśnie w tym momencie, który bank bierze pod uwagę przy decyzji kredytowej.

Poniższe liczby to wyliczenia modelowe z przykładowymi, wiarygodnymi założeniami (przyjęto: około 3,5 procent oprocentowania, 2 procent spłaty kapitału). Oprocentowanie, cena zakupu i dochód układają się inaczej w każdym gospodarstwie domowym. Reguła bankowa dotycząca maksymalnej raty kredytu jest tu też własnym przybliżeniem Miravel do typowej praktyki, a nie oficjalnym standardem: każdy bank liczy zdolność kredytową inaczej. Sam Miravel liczy na twoich własnych liczbach twój dochód, Elterngeld, Kindergeld i bufor gospodarstwa domowego na przestrzeni lat.

Dlaczego osobne kalkulatory tu nie wystarczą

Kalkulator Elterngeld odpowiada na jedno pytanie: ile dostanę Elterngeld? Kalkulator kredytu hipotecznego odpowiada na inne: jaką ratę mogę sobie pozwolić przy moim dochodzie? Obie odpowiedzi z osobna są poprawne. Tylko żaden z tych kalkulatorów nie sprawdza, co się dzieje, gdy oba wydarzenia wypadają w tym samym roku: bank ocenia twoją zdolność kredytową na podstawie dochodu, który widzi w momencie wniosku, a nie tego, co znowu będziesz zarabiać za trzy lata.

To nie jest rzadki przypadek. Planowanie rodziny i własność mieszkania wypadają u wielu par w tej samej fazie życia, z tych samych powodów: więcej miejsca, bezpieczne miejsce dla dzieci, poczucie, że teraz jest właściwy moment. Właśnie dlatego warto spojrzeć na obie decyzje razem, a nie po kolei.

Dwie pary, ta sama podwójna decyzja, inny moment

Obie pary zarabiają razem około 5500 euro netto miesięcznie, chcą drugiego dziecka i nieruchomości za 420 000 euro z 20 procentami wkładu własnego. Jedyna różnica: kolejność.

Ten sam punkt wyjścia, przeciwny moment

Nadine i Paul: dziecko i umowa kupna w tym samym roku

Nadine zarabia 3400 euro netto, Paul 2100 euro netto, razem około 5500 euro netto. Spodziewają się drugiego dziecka i chcą w tym samym roku podpisać umowę kupna nieruchomości. Nadine, tak jak przy pierwszym dziecku, idzie na 12 miesięcy urlopu rodzicielskiego, na podstawowy Elterngeld.

Punkt wyjścia w momencie wniosku do banku, tak jak Miravel liczy razem dochód, Elterngeld i Kindergeld w czasie:

• Elterngeld: 1800 euro (osiągnięty limit, bo wcześniejsze wynagrodzenie netto Nadine było powyżej granicy)
• Dochód Paula: 2100 euro
• Kindergeld na dwoje dzieci: 518 euro
• Miesięczne dochody w momencie wniosku do banku: około 4418 euro, z czego przez większość banków jako zaliczalne uznawane jest około 3340 euro (Elterngeld zwykle liczy się tylko częściowo albo z ograniczeniem czasowym)

Banki liczą maksymalną ratę kredytu zwykle na podstawie ryczałtu gospodarstwa domowego plus dopłaty na dziecko, do tego z bezpieczeństwowym odliczeniem od świadczeń ograniczonych w czasie, jak Elterngeld. Dokładna metoda różni się między bankami, nie ma jednolitego standardu. Według tej typowej reguły znośna rata miesięczna wynosi około 1000 do 1100 euro. Wymarzona nieruchomość z kwotą kredytu 336 000 euro (420 000 euro ceny zakupu minus 20 procent wkładu własnego) kosztuje jednak przy przyjętym finansowaniu z około 3,5 procent oprocentowania i 2 procent spłaty kapitału około 1520 euro raty miesięcznie.

Luka: około 450 euro raty miesięcznie, co przy tym finansowaniu odpowiada mniej więcej 100 000 euro niższej kwocie kredytu, niż potrzeba na cenę zakupu. Nie dlatego, że para nie może sobie pozwolić na dom w dłuższej perspektywie. Tylko dlatego, że bank patrzy akurat w tym roku, w którym dochód gospodarstwa domowego jest najniższy.

Dwa lata później, gdy Nadine znowu pracuje na część albo cały etat, rachunek wyglądałby inaczej. Dla dzisiejszego wniosku do banku to się nie liczy.

Tarek i Meike: najpierw umowa kupna, dziecko dwa lata później

Ten sam dochód gospodarstwa domowego, ta sama cena zakupu, inna kolejność. Tarek i Meike podpisują umowę kupna, zanim planują drugie dziecko. W momencie wniosku do banku oboje pracują jeszcze w zwykłym wymiarze.

• Dochód gospodarstwa domowego przy wniosku do banku: około 4010 euro zaliczalnego netto (bez odliczenia za Elterngeld, bez odliczeń bezpieczeństwowych za świadczenia ograniczone czasowo)
• Znośna rata kredytu wg typowej reguły: około 1230 do 1330 euro
• Rata kredytu na wymarzoną nieruchomość: około 1520 euro
• Pozostała luka: około 240 euro miesięcznie, wyraźnie mniejsza niż u Nadine i Paula, zwykle da się ją zamknąć nieco większym wkładem własnym albo dłuższym okresem stałego oprocentowania

Dwa lata po wprowadzeniu się przychodzi drugie dziecko. Rata kredytu jest już wtedy ustalona, bank nie patrzy ponownie na dochód gospodarstwa domowego. Para dźwiga lukę dochodową z urlopu rodzicielskiego obok już bieżącej raty kredytu, co obciąża bufor gospodarstwa domowego w czasie urlopu rodzicielskiego mocniej niż u pary bez nieruchomości. Różnica względem Nadine i Paula: to obciążenie pojawia się po zakupie, a nie jako przeszkoda, która zakup uniemożliwia.

Co ten rachunek naprawdę pokazuje

Oba gospodarstwa domowe mają, patrząc na całe dziesięć lat, podobny obraz całości: dwoje dzieci, własny dom, podwójny dochód, który się odbudowuje. Różnica leży wyłącznie w momencie wniosku do banku. Kalkulator kredytu hipotecznego tej różnicy nie widzi, bo zna tylko jedną migawkę dochodu. Kalkulator Elterngeld jej nie widzi, bo w ogóle nie zna nieruchomości.

ok. 100 000 € — Brakująca kwota kredytu u Nadine i Paula, gdy urlop rodzicielski i wniosek do banku wypadają w tym samym roku. U Tarka i Meike, przy odwrotnej kolejności, miesięczna luka zostaje wyraźnie mniejsza, około 240 euro.

To nie znaczy, że jedna kolejność jest zasadniczo dobra albo zła. Niektóre gospodarstwa domowe mają przy zakupie i tak więcej wkładu własnego, niezagrożoną etatem pracę partnera w tle albo z innych powodów nie chcą czekać dwóch lat. To znaczy: kto symuluje obie decyzje razem, widzi lukę, zanim pokaże ją bank, a nie dopiero przy odrzuconym wniosku.

Co można zmienić w kolejności

Gdy gospodarstwo domowe zauważy, że wniosek do banku wypada w lukę dochodową, jest kilka dźwigni, których osobne kalkulatory w ogóle nie pokazują, bo nie znają obrazu całości:

• Złożyć wniosek do banku przed początkiem urlopu rodzicielskiego, nawet jeśli wprowadzka nastąpi później
• Wnieść więcej wkładu własnego, żeby obniżyć potrzebną ratę kredytu
• Wybrać ElterngeldPlus zamiast podstawowego Elterngeld, dzięki czemu dochód w czasie urlopu rodzicielskiego spada mniej gwałtownie
• Dostosować okres stałego oprocentowania albo tempo spłaty kapitału, żeby obniżyć miesięczną ratę
• Przesunąć zakup o rok albo dwa, aż dochód się ustabilizuje

Które z tych opcji coś dają, zależy od poziomu oprocentowania, od wkładu własnego i od wybranego modelu Elterngeld. Tego nie da się policzyć w głowie, potrzeba rachunku, który jednocześnie odwzorowuje dochód, Elterngeld, ratę kredytu i bufor gospodarstwa domowego.

Dlaczego obraz całości robi tu różnicę

Miravel nie liczy "dziecka" i "zakupu domu" jako dwóch osobnych scenariuszy. Symuluje całe twoje gospodarstwo domowe na przestrzeni lat: dochód, Elterngeld, ratę kredytu, rezerwy, punkty emerytalne, wszystko razem, w każdym punkcie osi czasu. Właśnie dzięki temu widać to, czego pojedynczy kalkulator strukturalnie nie może zobaczyć: że dwie same w sobie dobre decyzje mogą się przez swój moment wzajemnie blokować albo wspierać.

Dane przy tym zostają w twojej przeglądarce. Miravel nie mówi ci, w jakiej kolejności planować dziecko i zakup domu. Pokazuje ci, co dzieje się przy twoich własnych liczbach, w jakiej kolejności.

Często zadawane pytania

Czy banki w ogóle liczą Elterngeld do finansowania gospodarstwa domowego?

Zwykle tylko częściowo albo z ograniczeniem czasowym, bo Elterngeld to świadczenie ograniczone w czasie. Wiele banków przy ocenie zdolności kredytowej stosuje odliczenie bezpieczeństwowe albo w ogóle pomija świadczenia ograniczone czasowo. Dokładny sposób postępowania różni się między bankami, dlatego warto wcześnie złożyć niewiążące zapytanie wstępne.

Czy lepiej planować zakup domu przed czy po drugim dziecku?

Tego Miravel nie może za ciebie zdecydować, to zostaje twoja decyzja. Co da się pokazać: jak rozwija się dochód gospodarstwa domowego, zdolność kredytowa i bufor przy różnym momencie. Niektóre gospodarstwa domowe mają i tak wystarczająco dużo wkładu własnego albo pola manewru, żeby kolejność ledwo robiła różnicę.

Co, jeśli zdecydujemy się na ElterngeldPlus zamiast podstawowego Elterngeld?

ElterngeldPlus wypłaca mniej miesięcznie, za to dwa razy dłużej, i można go łączyć z pracą na część etatu. To może zmniejszyć lukę dochodową w momencie wniosku do banku, bo część dochodu pochodzi z własnej pracy na część etatu, a nie ze świadczenia ograniczonego czasowo. Czy się to opłaca, zależy od waszego konkretnego momentu.

Ile wkładu własnego trzeba, żeby zamknąć lukę?

To zależy od ceny zakupu, poziomu oprocentowania i pozostałej raty. W przybliżeniu: więcej wkładu własnego obniża potrzebną kwotę kredytu, a przez to bezpośrednio miesięczną ratę. Miravel liczy na twoich własnych liczbach, ile dodatkowego wkładu własnego byłoby potrzeba, żeby osiągnąć określoną ratę.

Dlaczego zwykły kalkulator kredytu hipotecznego nie wystarczy?

Kalkulator kredytu hipotecznego zakłada stały dochód i pokazuje odpowiednią do niego ratę kredytu. Nie zna ani urlopu rodzicielskiego, ani Elterngeld, ani tego, jak twój dochód odbuduje się w kolejnych latach. Miravel łączy dochód, Elterngeld, ratę kredytu i bufor gospodarstwa domowego w jeden rachunek, na przestrzeni kilku lat i więcej niż jednej decyzji naraz.

Miravel symuluje cały obraz twojego gospodarstwa domowego, na przestrzeni lat i kilku decyzji naraz: dochód, Elterngeld, ratę kredytu, rezerwy. Nie tylko jedną decyzję osobno. Zacznij teraz za darmo.